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佳居網房産頻道教你如何逛房交會

時間:2009-4-10 17:52:00 點擊:6053

  核心提示:說到如何去逛房展會,您可能要說:“怎麽去逛心裏也沒有底。”現在我們就給你概括一下逛房展會的要點,那就是做到三個方面。第一, 有備而來,深度探究。一般情況下,房展會上會有新盤和有關促銷手段的信息,如果能進行定點接洽和深度交談,完全有可能購到價格實惠的房子。第二, 外圍摸底,評價項目。房展會不能簡單以攤...
說到如何去逛房展會,您可能要說:“怎麽去逛心裏也沒有底。”現在我們就給你概括一下逛房展會的要點,那就是做到三個方面。      第一, 有備而來,深度探究。一般情況下,房展會上會有新盤和有關促銷手段的信息,如果能進行定點接洽和深度交談,完全有可能購到價格實惠的房子。
     第二, 外圍摸底,評價項目。房展會不能簡單以攤位大小論英雄,但從現場表現可以對企業品牌和企業市場意識進行摸底,在和銷售人員的接觸中,深入了解項目情況,來選擇最適合自己的項目。
     第三, 帶回資料,方便聯系。展會上可提供選擇的住房非常多,購房者有充分的選擇余地,因此要利用展會,對每一個可能選擇的房産項目,諸如開發商情況、可否提供貸款、房屋價位,坐落朝向、社區環境及物業管理等詳細的情況進行全面的對比、衡量。展會上,一般參展商都備有精致的售樓書和銷售人員名片,在了解樓盤的詳細情況後,將這些資料帶回去,等你選購的主意敲定了,你就隨時可以與銷售人員取得聯系,洽談簽約。
     如果你確實是有意向購房的人,你肯定是有備而來,事先就想好了准備了解某一類房源信息,因此在進入展會之前,最好先查看一下房展會的展位分布圖,並記錄下來自己預先想要找的項目所在位置,這樣進入展會現場之後,你就可以避開嘈雜的人群,直接到自己有意向選擇的項目展位前,詢問交談。
     此後,你可以再去尋找與自己所選購物業檔次、位置相當的項目展位,向其詢問價位,社區環境等購房因素各具有什麽特點,之後進行分析比較,最終再確定選取何處的樓盤。這樣做的好處在于參觀者可以節省時間,不必把時間和精力花到與自己購房無關的項目展位上去,從而更仔細、全面地了解自己所選擇的項目。
     1、 總體參觀,收集資料。由于對整體市場不熟,平時很難全面了解行情,常常等購房後才發現還有更稱心的樓盤。因此,看房展會,全面收集資料進行分析比較作用十分明顯。
     2、 橫向類比,初選樓盤。每一位購房者選擇樓盤的方向性極爲明顯,因此房展會提供了同一時間進行樓盤橫向類比的獨特條件,是進行樓盤的除選的大好時機。
     在參觀房展會之前要事先想好需要從展示會上了解什麽信息,問哪些問題。房展會舉辦期間,一是到會人員較多,銷售人員不會像平時那樣有充足的時間只接待你一個人的詢問。另外由于房展會難得有那麽多的開發商同時在一起聚集,這樣同場的機會就很寶貴,只有事先想好了想要了解的問題,才不至于丟三落四,以至等到參展結束才想起有好多需了解的情況還沒有詢問。特別是展會上有各主管業務部門的工作人員和專家在現場接受咨詢,許多購房時遇到的有關政策、法規問題,在這裏都可以得到權威的解釋。因此事先多准備一些問題,會後肯定不會感到後悔。
     再有,展會上可提供的住房非常多,購房者有充分的選擇余地,因此要利用展會對每一個可能選擇的房産項目,諸如開發商情況、可否提供貸款、房屋價位、坐落朝向、社區環境及物業管理等詳細的情況進行全面的對比、衡量。
     逛房展會之溫馨提示
     參加房展會除了既省時又省錢的看房專車之外,展會現場往往有與房産配套的相關服務,如銀行、中介服務、物業管理、法律咨詢等,購房人在看樓的同時可以享受各種免費的咨詢服務,對于第一次購房的您來說是很有用的。
     此外,房展會往往聚集了不同地段、價位的不同戶型,購房者也可以橫向、縱向地比較一下,及時修正自己的購房計劃。
考察篇
抵押房塗銷才可交易
日前,某大型中介公司協助業主梁先生查冊時,發現該物業仍在抵押中。經了解,梁先生已于半年前還清銀行貸款。由此,梁先生産生了疑惑,爲何該物業還在抵押中呢?業主梁先生的物業是否可以出售?應如何辦理手續呢?   合富置業客服部專業人士指出,業主還清其個人住房按揭貸款後,房産的所有權、處分權、收益權已完全屬于其所有,故業主應盡快到房管局辦理塗銷手續,取消房産證“他項權情況”中“已抵押”的狀態,以保障個人權益。
  應盡快辦理塗銷登記
  合富置業客服部專業人士提醒廣大市民,塗銷登記適用于業主已還清銀行貸款後,需到交易中心作注銷房地産他項權證。同時,登記人在辦理塗銷登記時,一般需要備齊以下資料:
  1.房地産他項權證;
  2.房地産權證(共有證);
  3.申請人的身份證明;
  4.他項權利申請表;
  5.銀行還清貸款證明。
  業主可持上述資料到房管局辦理塗銷登記(繳交塗銷查冊費90~180元)。
  何謂“他項權利”
  “他項權利”是該房屋在房産證上抵押情況的標識。當住宅在抵押存續期間,房産證上的“他項權情況”注明爲“抵押”,房管局也會備案爲“已抵押”,此時業主並未享有完整的房屋所有權,不能將抵押的房屋擅自轉讓或再次抵押給第三人;而在完成塗銷抵押後,“他項權情況”一欄會注明塗銷日期及注銷登記字號,待歸檔後,此時業主對其房屋享有完整的所有權、處分權及收益權,才可對房屋進行自由處分。
  置業小貼士
  1.按以往大多數銀行操作,一般還清按揭款項後,業主即可向銀行申請提供還清貸款證明,一般1~2個月左右即可領取。而在辦理完塗銷抵押後,若未領取或未領齊全額房款發票的業主,謹記可憑還清貸款證明向開發商索取未領的按揭部分房款發票。
  2.未出房産證並在簽署合同時已約定爲由開發商代辦房産證的房屋,在完成塗銷抵押後,業主謹記把《抵押備案證明書》及《商品房買賣合同》原件交至開發商,以作爲日後辦理房産證之用。
  3.現各大銀行均有可能會視乎具體情況允許優質客戶在未供完樓款的情況下提前領取房産證原件,即該房屋仍在抵押狀態,但已申領房産證,這時二手交易中的買家需慎防業主隱瞞抵押狀況,留意房産證上的“他項權情況”,最好在交易前先到房管局查冊。
購房警惕 “六大距離”
業內人士指出,噪音和空氣汙染是影響居民生活質量的重要因素,因此購房者在看房時應仔細考察,多關注房子周邊事物。   距離馬路遠近。交通繁忙的公路會有大量空氣和噪音汙染,鐵路、機場等場所也是如此,購買此類二手房時以開窗時聽到的噪音不明顯爲宜。
  距公共活動場所的遠近。距離小區活動場所近生活會比較方便,但也能給你的生活帶來不便,尤其是小區遊樂園、健身器械場地等,會有較大的嘈雜聲。
  距小區停車場的遠近。以低層住戶爲甚,多數司機在發動車後都要熱幾分鍾車,要是車況再差點兒,那噪音恐怕得讓你每天都被迫早起了。
  距路燈遠近。一般情況還是近一點好,主要是出于夜間的安全考慮,但也不能太近,如果太近,一方面有人不習慣夜裏屋內仍被照得很亮,另一方面,夏天夜間的蚊蟲也會距你家的門窗過近。
  距鄰樓的遠近。兩棟樓緊緊相挨,俗稱“握手樓”。這樣的房子大多采光不好,尤其以低層爲甚,除此之外還存在安全隱患。購房者要特別觀察一下,看是否有同較近的鄰樓窗戶相對的情況,看是否能輕易看到對方的生活情況。
  距小區超市、飯館的遠近。佛山不少舊小區內都有餐飲、娛樂服務“一條龍”的場所,超市還好一些,如果靠近飯館,噪音只是“小兒科”問題了,最可怕的是油煙,那裏邊可是有許多種致癌物的。
購房講究地形地勢
靠山房子宜前低後高   靠山坡營建的房子多爲獨棟別墅,講求景觀視野,故房宅背後的地勢宜較高,而前面的地勢宜較低,但地勢較低的前面宜緩降坡,最忌層層下陷、急降坡甚或懸崖,讓人有一瀉千裏的負面感受。相反的,獨棟別墅在前高後低的地勢上建築,最不適宜,若屋宅後方爲急降坡甚或懸崖者更差,讓人産生恐懼感,安全方面也多顧慮。
  前窄後寬或前寬後窄的建築基地,氣勢減弱,給人不良印象,建築基地較四周地勢低者,下雨時容易積聚水氣,除較爲潮濕外,亦讓人有不開朗的感覺。建築在山上的別墅,本可遠離塵囂享受甯靜幽雅之居住環境,但若地勢愈高愈偏僻,人煙自然愈少,若四周空曠無其他別墅比鄰,這類産品絕非投資保值的優良目標。
  屋前人行道宜寬闊
  屋宅前面的人行道宜寬闊平整,屋宅與馬路間保持一段適當的緩沖距離,最忌人行道狹窄,使屋宅緊臨馬路。若該路段車速經常超過70公裏以上者,不但安全堪慮,且行人匆匆經過,難聚人氣。屋宅前的人行道由內往外傾斜,其傾斜度若超過7度以上,讓步行經過人行路段者,感到平衡性不佳,一樓商鋪自然難聚人潮。
  屋宅前面的巷道胡同,若過于狹窄,讓人産生壓迫感亦不宜。在“死巷”內的屋宅,通風不良,于消防方面的顧慮亦相對增加,越接近“死巷”底部的屋宅越不宜投資。
談判篇

開心去收樓 收樓到底要驗哪些內容?

●購房面積:從房屋交接的實踐來看,由于對商品房銷售面積的計算方法不甚了解,多數購房者只注重對房屋結構、裝修質量的驗收,而忽視對房屋面積的核實。實際上,房屋面積的大小不僅影響到最終産權,而且涉及房價,對購房者的經濟利益産生直接影響。所以核查所購房屋的銷售面積也是房屋驗收工作中的一個重要環節,應當引起購房者的高度重視。並依據建設部最新頒布實施的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則(試行)》,對購房面積進行計算。

  ●主體結構:地基基礎的沉降不得引起地面變形、上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞;鋼筋混凝土構件不得産生明顯變形;磚石結構必須有足夠的強度和韌度,不允許有明顯裂縫;木結構應結點牢固,支撐系統可靠,無蟻害。

  ●外牆:不得滲水,特別是下雨天要注意觀察,看有無明顯的水印和黴點;外牆不得有較大面積的空鼓、開裂。   ●屋面:各類屋面均需排水暢通,無積水、不滲漏;平屋面應有隔熱保溫措施,三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔;陽台和三層以上房屋的屋面應有組織排水,出水口、檐溝、落水管應安裝牢固,接口平密,不滲漏。

  ●樓地面:面層與基層必須粘結牢固,不空鼓,整體平面平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層(如柚木地板)應表面平整、接縫均勻順直,無缺棱掉角;衛生間、陽台、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求,不應有積水,不允許倒泛水和滲漏;木樓地面應平整牢固,接縫密合。

  ●裝修:鋼木門窗應安裝平正牢固,無翹曲變形,開關靈活,零配件裝配齊全,位置准確,鋼門窗縫隙嚴密,木門窗縫隙適度;木裝修工程應表面光潔,線條順直,對縫嚴密,不露釘帽,與基層必須釘牢;門窗玻璃應表面平整,油灰飽滿,粘貼牢固;抹灰應表面平整,不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷;油漆、刷漿應色澤一致,表面不應有脫皮、漏刷現象。

購房殺價小竅門

有人說,買房屋勝敗的關鍵就要看你殺價的本領了,這話不無道理,對于想做投資的購房者而言更是如此。只有買到便宜的房屋才有自己的利潤空間.否則抛出之後,不但沒賺甚至要賠本。房地産買賣談判的技巧在于掌握市場動向,心中有數,同時,了解對方情況,知己知彼。最後,心要"狠",狠狠殺價買賣談判的學問大得很,只有做足功夫,才能胸有成竹,勝券在握。   一要不動聲色、多方了解
  1.看房屋。房子是實物,一切都可收入眼中,看房子裏,應表現也自己有興趣,太冷淡賣主對方也會沒有心思同你多談,同時細心觀察房子結構,采光,保養,周圍環境等,還要多聽賣主解釋,多問賣主問題。
  2.掌握背景材料。房屋推出市場多久了,有多少人出過價,出價多少,可作一個參考系數。愈是多人出價的房屋,表示其轉售力愈強。
  3.讓賣主知道你購房是自住,非爲轉賣。通常賣主不希望房屋銷售人員居間獲利,而且喜歡自住之買家,一可賣得高價,再者比較簡單。
  二要摸透賣方心理:
  1.賣方多久內必須賣屋,對于在什麽時候殺價非常重要,愈接近賣主要賣的期限,賣主愈急切出售,這就是你最有利的殺價時刻。
  2.了解賣主售得屋款擬作何用途。如果賣方信得屋款,並不急用,則房屋殺價,必遭許多挫折,遇此情形,是你罷手或者轉向的時候.
  3.定金方面。定金多少才算恰當,並無一定標准,視各人需要而定,由雙方協商。
  殺價原理:
  1.暴露房屋的缺點,對于賣主的房屋所有缺點加以揭露,使賣主對自己所開高價失去信心借以達到殺價的目的。
  2.拖延戰術。若賣主急欲脫手,可刻意拖延時間,如謊稱需時間彙集資金等,等到臨近期限的最後一個階段,給予殺價。
  3.合夥戰術。你可以告訴賣主是與合夥人共同投資的,所出價格需同合夥人商議略施小計殺價。
  4.欲擒故縱。對于所看的房屋,明明中意,仍要表示不喜歡的各種理由,借此殺價。
   總之,殺價的方法很多,買主只要頭腦清晰,靈活運用,見機行事,必能心想事成,大功告成。
  
  有人說,買房屋勝敗的關鍵就要看你殺價的本領了,這話不無道理,對于想做投資的購房者而言更是如此。只有買到便宜的房屋才有自己的利潤空間.否則抛出之後不但沒賺甚至要賠本。房地産買賣談判的技巧在于掌握市場動向,心中有數,同時,了解對方情況,知己知彼。最後,心要“狠”,狠狠殺價買賣談判的學問大得很,只有做足功夫,才能胸有成竹,勝券在握。
  一要不動聲色、多方了解
  1.看房屋。房子是實物,一切都可收入眼中,看房子裏,應表現也自己有興趣,太冷淡賣主對方也會沒有心思同你多談,同時細心觀察房子結構,采光,保養周圍環境等,還要多聽賣主解釋,多問賣主問題。
  2.掌握背景材料。房屋推出市場多久了,有多少人出過價,出價多少,可作一個參考系數。愈是多人出價的房屋,表示其轉售力愈強.
  3.讓賣主知道你購房是自住,非爲轉賣。通常賣主不希望房屋銷售人員居間獲利,而且喜歡自住之買家,一可賣得高價,再者比較簡單。
  二要摸透賣方心理:
  
  1.賣方多久內必須賣屋,對于在什麽時候殺價非常重要,愈接近賣主要賣的期限,賣主愈急切出售,這就是你最有利的殺價時刻。
  2.了解賣主售得屋款擬作何用途。如果賣方信得屋款,並不急用,則房屋殺價,必遭許多挫折,遇此情形,是你罷手或者轉向的時候。
  3.定金方面。定金多少才算恰當,並無一定標准,視各人需要而定,由雙方協商。
  殺價原理:
  1.暴露房屋的缺點,對于賣主的房屋所有缺點加以揭露,使賣主對自己所開高價失去信心借以達到殺價的目的。
  2.拖延戰術。若賣主急欲脫手,可刻意拖延時間,如謊稱需時間彙集資金等,等到臨近期限的最後一個階段,給予殺價。
  3.合夥戰術。你可以告訴賣主是與合夥人共同投資的,所出價格需同合夥人商議略施小計殺價。
  4.欲擒故縱。對于所看的房屋,明明中意,仍要表示不喜歡的各種理由,借此殺價。
  總之,殺價的方法很多,買主只要頭腦清晰,靈活運用,見機行事,必能心想事成,大功告成。
樓市低迷購房如何議價 砍價三步走
房屋的屬性是商品,有其議價空間,其議價幅度究竟如何?一般來說,樓市景氣時,議價空間小;相對低迷階段,議價幅度可以拉大。然而除景氣因素外,買房議價的幅度主要還是因樓市情況、住房心態、銷售手法及消費者議價技巧的不同而異。當然,賣方都希望出售房屋的價格愈高愈好,而買方則希望用最便宜的價格買到好房。購房者應如何搞定議價策略,使交易局勢有利于買方呢?   第一步掌握目標行情
  首先,應清楚中意的物業行情如何。愈明了物業的基本資料,愈能增加變價的籌碼。預售
  房價格可分爲表價、底價與成交價三種。表價是銷售現場的價格,底價則爲發展商委托銷售公司銷售的最後底線,兩者之間並無固定價差,基本上每平方米有幾十到幾百元的差距。而成交價則是經過買賣雙方交戰,在你情我願的情況下成交的價格。在市場大的情況相同、房屋買賣條件無二的情況下,善于議價者,其成交價可能出現比發展商底價低的數字。可見,增強議價能力就顯得格外重要。
  一般來說,發展商在定房價時,是以總成本加上利潤及應交稅費等。房屋成本主要包括土地、建築、營銷等費用,以及證照費用,媒體廣告、利息負擔及預估銷售期間合理的空置率。當然,
  房地産具有獨特性,售價隨著物業的個別因素、區域因素與銷售時機而有所變動,故應視區域內其他類似産品的價格作爲參考。
  第二步展現購房誠意
  掌握了房價應如何判定後,面對業務人員的開價又應如何“應戰”呢?大多數的業務員對各種殺價均有說辭。但業務人員基于業績壓力,均會在權限範圍內盡量達成交易。前提是,要購房人喜歡物業,對産品認同,也就是要讓業務員感受到購房人的誠意。
  購房人除展現誠意外,如購買預售房,應清楚預售房的遊戲規則。預售中心在銷售過程中,對價格的收放是靈活運用的。如樓房推出後,有時會突然推出個別價格較低的房子,此時,該房子的議價空間會拉大,但房子成交比上升,業務員守價會守得比較緊,議價空間相對縮小。
  第三步挑剔房屋不足
  在買賣雙方的議價中,銷售人員最初會基于預售房有某些不足之處,當購房者提出讓價要求時,會先在權限內每平方米讓出幾十元。若購房人出價與房價落差大,銷售人員才會請業務主管出面。那怎樣才能讓主管心甘情願讓價呢?
  購房人從挑剔産品著手,如對公共設施的計算、相關管線的設計、營造成本等方面提出合理的看法,或對房屋朝向、住家環境、電梯數量等可以挑出有道理的毛病後,主管可能會讓價的。購房人如要進一步殺價,可集體購房,采取以量制價方式,達到殺價目的,也可要求發展商提供贈品,或將贈品等級提高,如空調機要求換爲分體式及制冷式等制冷能力大的。
公證篇
四類産權變更必須公證
根據有關規定,以下幾類産權變更行爲必須辦理公證:
  1.繼承房産,應當辦理“繼承權公證書”。也就是說,對于子女或家屬要辦理繼承房産的話,必須要有公證處辦理的公證書。   2.遺囑人爲處分房産而設立的遺囑,應當辦理公證。處分房産的遺囑未經公證,在遺囑生效後其法定繼承和遺囑受益人可根據遺囑內容協商簽訂遺産分割協議,經公證證明後到房地産管理部門辦理房産所有權的轉移登記手續。
  3.贈與房産,應當辦理贈與人的“贈與公證書”和受贈人“接受贈與公證書”,或雙方共同辦理“贈與合同公證書”。
  4.有關房産所有權得到轉移的涉外和涉港、澳、台的法律行爲,必須辦理公證證明。

  公證程序

  ———申請與受理:當事人向公證機關提出辦理公證申請,填寫公證申請書,提供有關材料。公證機關要據當事人的申請作出是否接受辦理的決定。
  ———審查:公證機關(公證員)對當事人進行詢問,審查相關材料,進行其他相關調查,審查公證對象的真實性、合法性。
  ———出具公證文書:公證機關根據審查結果,決定是否出具公證書。
  公證書包括以下內容:當事人基本情況、公證證詞、公證員簽名、公證機關(公證處)蓋章、出證日期。
辦理房産合同公證需提供的材料
1、身份證明。如法人營業執照,法定代表人身份證明、護照、(港澳台僑胞)回鄉證等,港澳辦、台辦或僑辦出具的身份證明。
  2、委托書及代理人身份證明。   3、房地産權證(或國有土地使用證,期房)
  4、內(外)銷商品房預售許可證(期房)
  5、建設工程規劃許可證(期房)
  6、房地産權證或房屋所有權證和國有土地使用證(現房)
  7、內(外)銷商品預(出)售合同(商品房首次交易)或房屋買賣合同(二手房交易)
  8、國家機關、團體、國有企業應提供上級主管部門批准購房的書面證明,事業單位需提供上級主管部門同意購房的書面證明,集體企業應提供職工代表大會同意購房的決議,有限責任公司和股份有限公司應提供董事會同意購房的決議。
  9、付款賃證(如已付款)
  10、前手購房合同、契稅憑證(二手房)
  11、其他應提供的材料
登記篇
登記常識
進行房屋交易之後,買賣雙方要在自交易之日起三個月內到市房地産交易部門進行登記。   一、爲什麽要辦理登記?
  《上海市房地産登記條例》規定,房地産權利人法人或自然人通過各種方式合法取得的房屋所有權和土地使用權,在經過房地産登記,取得房地産權證後,才算真正擁有房屋所有權和土地使用權。否則,取得的産權不能受到法律的保護。
  也就是說:假如一個購房者簽定購房預售合同後,未辦理登記備案手續,房地産公司將該套房屋再次預售給第二個購房者,而第二次預售辦理登記備案手續的話,那麽,根據上述規定,盡管可追究開發商的違約責任,但第二個購房者將取得該套房屋的所有權。
  二、手續
  買賣雙方需要攜帶:持身份證原件和複印件或委托書、戶口本、買賣協議2份(二手房的賣方還需持《房屋所有權證》)、購房付款發票原件和複印件、手續費。  
  雙方登記之後,交易部門將依據有關的法規對房地産買賣行爲進行審核(二手房召價格評估報告),並向主管部門報批,待批准後再通知買賣雙方辦理過戶手續。
  房地産變更登記的申請經審核符合規定的,市房地局應當自變更登記申請之日起三十日內作出准予登記的決定,核發房地産權證書。
  房地産其他權利登記,申請人應當提交房地産權證書及有關的申請登記文件。市房地局應當自受理登記申請之日起十日內作出准予登記或者不予登記的決定,准予登記的,出具登記證明;不予登記的,書面通知申請人。
  在辦理手續的過程中,有一項規定常被人忽略。那就是買賣雙方必須親自到場。萬一不能親自到場,代爲辦理的人要出具當事人有效的委托書,如果不能出具有效的委托書,任何代辦人員都會遭到交易部門的拒絕,即受它當事人的親屬也不能例外。賣買雙方要委托他人代辦手續,應到房地産交易部門填寫統一印制的委托書;也可以辦理公證委托。
  三、辦理房地産權利登記的權利人應具備哪些條件?
  1.權利人自行辦理房地産登記的,必須具有完全民事行爲能力。即十八周歲以上公民,或十六周歲以上不滿十八周歲的公民,以自己的勞動收入爲主要生活來源的,可自辦房地産登記。
  2.限制行爲能力的人10周歲以上的未成年人和不能完全辯認自己行爲的精神病人和無民事行爲能力的人不滿十周歲以下的未成年人和不能辨認自發行爲的精神病人,可由他們的法定代理人即監護人代理登記,代理人應出具代理人證明。
  3.單位房地産登記必須是具有民事權利能力和民事行爲能力依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的法人組織,任何機關、企業、事業單位、社會團體申請登記若委托他人代理登記,應出具委托書。
申請房地産權初始登記應提交什麽文件
申請房地産權初始登記應提交下列文件:?

  (1)申請書;

  (2)單位營業執照(複印件);

  (3)委托書(原件)及代理人身份證件(複印件);

  (4)土地使用權屬證明(原件);

  (5)建設項目批准文件:

  (6)建設工程規劃許可證(原件);

  (7)商品房建設計劃;

  (8)三資企業需提交投資企業批准證書;

  (9)商品房預售許可證或有關批准文件;

  (10)竣工驗收證明(單位工程質量綜合評定表);

  (11)住宅交付使用許可證;

  (12)由市或區、縣房地産測繪部門出具的房屋、土地面積分攤技術報告書;

  (13)建築面積核定通知單;

  (14)由房屋所在地派出所出具的編制門牌號批複;

  (15)建築安裝工程預算;

  (l6)房屋總平面圖、分層平面圖和地籍圖;

  (l7)土地使用權出讓合同或征地(動遷)補償協議;

  (18)其他有關文件。

房地産交易與房屋權屬登記程序流程圖

受理→初審→複審→審批→繕證→收費發證→歸檔   受理:

  1.收驗證件齊全;

  2.初審證件真僞;

  3.進行錄入登記;

  4.填寫收件受理單。

  初審:

  1.核驗證件;

  2.現場勘察(必要時);

  3.查檔審核;

  4.提出初審意見。

  複審:

  1.複核初審意見;

  2.對疑難問題提出處理意見;

  3.提出複審意見。

  審批:

  1.全程審核;

  2.疑難問題終結處理;

  3.簽署審批意見。

  說明:房屋權屬注銷登記、房屋租賃登記備案和商品房預售合同備案,不需采用三審審批制度,各地可根據當地實際予以適當簡化。
合同篇

當心購房合同空白處
近段時間以來,有不少讀者在我們的熱線中都提出了同樣的疑惑:自己無意陷入了房産糾紛,但是作爲最關鍵的證物——房屋買賣合同中,卻忽然多出了不少對發展商有利的條款,而在簽定房屋買賣合同時,自己卻根本沒有發現類似的條文。究竟是購房者在簽合同時粗心大意沒有看清楚,還是發展商在後期添補了相關條款呢?這些成爲置業者遭遇的房産糾紛中的焦點,而其中不少消費者由于拿不出合理的證據和解釋,往往是輸了官司還有苦無法訴。不少法律界的專家指出,其中不排除有個別購房者在簽定合同時疏忽大意不認真檢查條款,但是,大部分相關情況還是由于購房者忽視了購房合同中的空白處,讓無良發展商在後期有了可趁之機。他們提醒購房者,在簽定購房合同的時候,要當心合同空白處。
  
  懵懂消費者吃了啞巴虧   今年4月份,經全家人的商量和毛生自己的多方考察以及售樓小姐的鼓吹,毛先生看中了昌崗路某小區樓盤。經過初步商談後,毛先生對開發商給出的條件還算滿意,于是雙方在就一系列購房要素達成協議後,簽訂了房屋買賣合同。合同中約定:開發商將一套64平方米的住房賣給毛先生,房款采用分期付款的方式,交房日期爲2003年9月12日。在合同簽訂的過程中,雙方沒有就違約條款作更細一步的規定,只是約定如因開發商不按時交房給購房者造成損失的,由開發商負賠償責任。毛先生激動地告訴記者:在簽字時,他已經留意到合同最後一款下面還有幾行字的空白,但他並沒有太在意,而開發商隨後也在上面簽了字、蓋了章。因毛先生工作繁忙,開發商的工作人員于是主動提出由他們將合同文本送交房管局辦理相關手續,毛先生同意了,而且還覺得開發商“體恤民意”,“服務周到”。
  幾個月後,毛生由于需要從單位提取住房公積金,向發展商要求取回購房合同的複印件。但是,在取合同時他驚訝地發現,原來合同的空白處已被添上幾行字,上面寫明:如果因自然變化或人爲因素導致工程不能按時完工的,以不可抗力論,開發商不承擔損害賠償責任,關于不可抗力所包括的情況由開發商保留最終解釋權。毛生語氣憤慨地說:“這明顯是不公平條款,況且在我不知情的前提下最後添補上去的,這樣的欺騙行爲讓我失去了對樓盤的信心。”
  對開發商這種違背誠信原則的做法,毛先生要求開發商解除合同、退還自己已交的購房款。而開發商卻狡辯說,這一條款在合同簽訂時就已經存在了,是毛先生自己沒有注意到而已。毛先生十分氣憤,他說:“看來只有通過訴訟來維護自己的合法權益”。
  
  “亡羊補牢”不如“未雨綢缪”
  毛生並不是遇上這種情況的第一人,在房屋買賣過程中,有相當部分的購房買賣合同空白處會被發展商以維護自己利益爲目的,添補上一定的不公平條款。事實上也有不少添改了空白處的發展商能夠按時交樓,購房者住進了新房滿心歡喜,自然不會再去計較。但是,“合同空白處”確實爲不少延遲交樓的發展商提供了逃避處罰的可能。
  在我國的房屋買賣慣例中,通常是由開發商將合同文本送到房地産管理機關辦理相關手續的。由于合同文本在開發商手中,而合同文本又留有空白處的話,一些奸詐的開發商就會借機在空白處填上自己需要的內容,以謀取他方利益或逃脫己方責任。購房者即便對此否認,也會因爲沒有證據而無法主張自己的權利。雖然開發商的做法違背了合同法中有關誠實信用原則的規定,但由于購房者自己的疏忽,導致無法舉證,從而也難以通過法律途徑維護自己的合法權益。嶽城律師事物所袁雪律師分析毛生的案例時指出:開發商正是鑽了合同空白處的空子,將雙方並沒有約定而對己方有利的事項寫入合同中。購房者的合法權益雖然已經受到侵害,卻常常因拿不出證據而無法追究開發商的違約責任。所以,袁雪律師提醒購房者:與其在後期“亡羊補牢”不如一開始就“未雨綢缪”,簽訂合同時一定要仔細,合同空白處需要填寫的就應該填寫;如果不需要填寫的,應該劃上橫線、曲線或作出其他標志表明此處不填,以防止開發商在合同空白處做手腳。
如何解除二手買賣合同
案例一:   陳先生近日在天河區買下一套三房的單元,並打算把自己原來位于芳村的房子賣掉,遂通過中介公司出售房屋,一中介公司很快爲陳先生找到買家。隨後,陳先生與買家很快就交易條件協商一致,買家還將1萬元定金交付給陳先生。收取定金後,陳先生與買家和中介公司簽署了買賣合同,並收取了買家交來的首期房款4萬元。
  沒多久,另一家中介公司找到陳先生,說有買家願意以高出現買家5萬元的價錢購買其房屋,陳先生遂向第一家中介公司表示,要求退回所收房款5萬元並取消交易,並與第二家中介公司及買家簽署了買賣合同。
  其後,第一位買家和中介公司向法院起訴陳先生,要求陳先生承擔違約責任。法院最後判決陳先生敗訴,陳先生須承擔相應的違約責任。
  案例二:
  張先生與劉小姐于2004年1月簽訂房屋租賃合同,約定由劉小姐以每月2000元的租金,承租張先生的房屋一間,租期由2004年2月1日至2005年1月31日,合同內並無約定續租的相關條款。
  2005年1月租期屆滿時,張先生口頭通知劉小姐要求增加租金,按每月2500元收取,劉小姐也表示同意。半年後,張先生要求再次上調租金至每月3000元,劉小姐表示不同意,並仍按每月2500元向張先生交納租金,但張先生拒絕收取,並要求劉小姐按每月3000元的標准補交8月後的租金,還要求劉于10月份合約期滿時退回房屋。
  劉小姐認爲:張先生是單方提出加租,自己也表示不接受,故雙方應按原口頭約定的每月租金2500元維持原租賃關系,直至2006年1月31日止。
  張先生和劉小姐各持己見,後經過法院判決:劉小姐按每月2500元向楊先生補交8-10月的租金,同時解除雙方的租賃關系。
  在二手的交易過程中,情況不時發生變化,解除合同有什麽樣的後果?如何可以最大程度地減少自己的損失?記者爲此采訪了合富置業法律事務部有關專業人士。
  專家分析:
  案例一:陳先生與第一位買家簽署合同並收取定金及首期樓款,但卻在未經合約另一方同意,且沒有法律和合約依據的情況下擅自解除合同,根據《合同法》有關規定,陳先生此做法屬違約行爲,理應承擔有關法律責任。
  專家提醒,業主出售房屋要慎重,一旦簽署了買賣合同,就要依約履行合同,以免因貪圖小利而招致無謂的糾紛及損失。
  案例二:張先生雖然只是口頭通知劉小姐提高租金,但劉小姐同意並已實際履行,說明雙方就繼續租賃該物業的租金標准達成了口頭協議,該口頭協議是有效的。但由于該口頭協議未涉及租賃期限,故應視爲該物業繼續租賃的期限爲不定期租賃。所以,出租人張先生要求在2005年10月終止租賃關系,是有根據的。因爲依照《合同法》232條的規定:“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第61條仍不能確定的,視爲不定期租賃,當事人可以隨時解除合同,但出租人解除合同,應當在合理期限之前通知承租人。”張先生在口頭協議履行過程中,單方要求提高租金,劉小姐予以拒絕,張先生的合約就不具有變更租金標准的效力,雙方仍應按照原租金標准執行。
  貼心提醒:
  業內人士提醒,交易中的業主及客戶,無論是租賃還是買賣,在約定有關事宜時,應以書面合同確認爲宜,以免雙方因誤解或其它原因産生不必要的糾紛和損失。

購房合同要約定裝修細節

房屋質量是廣大購房者關注的熱點。爲此,廣州市國土房管部門昨日(7日)提醒市民:無論二手房,還是一手房,都要到現場查看,而且購房合同中要約定裝修細節問題以及物管費、贈送家電、家居等,“認真閱讀並慎重簽署每一份協議或合同等書面文件,因爲每一個簽名都代表著購房者對內容的確認,都具有法律效力。   市國土房管部門專業人士表示,收樓時首先要檢查驗收該商品住宅建設項目交付使用的證件是否齊備;查看是否具有綜合驗收合格證、商品住宅交樓書、商品住宅質量保證書和商品住宅使用說明書,而且購房者“可在簽訂購房合同時約定以這些證書爲收樓標准”。
  由于每個房屋情況不同,實際交樓的標准大部分是以合同附件形式存在。市國土房管部門提醒,購買預售商品房的消費者應在購房時仔細閱讀交樓標准等附件,在收樓時可持合同複印件對照收樓,比如說約定的裝修標准,是否是依合同約定設計,門、地板、窗的材料是否符合約定的標准,配套的室內設施是否齊全等。
  購買二手房的消費者則應在收樓時查看明確贈送的家電、家具等是否齊全、型號等是否一致。
  此外,購買預售商品房的消費者要查看工程質量,查看門、窗、天花、牆壁、地面的質量,看有否滲漏等;檢查水、電是否正常,包括檢查水、電開關是否正常,用水通道是否暢通等;水、電表刻度是否在“0”的位置。
  而二手房購買者需在收樓時確認原業主已結清水電、煤氣、電視、網絡和物業管理費等費用。
付款篇

房子未售先收誠意金 涉非法集資

昨天,讀者趙先生致電本報熱線稱,位于立水橋輕軌站西南側的頂秀青溪小區應是本月22日開始銷售,可是該樓盤售樓處卻提前向購房者銷售一種有優先選房權的青溪卡,他認爲非常不合適。北京市建委表示,如果未取得《商品房銷售許可證》,該售樓處收取任何預訂款性質的費用都是不允許的。   購房者:先收“誠意金”缺誠信趙先生告訴記者,他早就看好該樓盤17號樓的一套住房,本打算22日正式銷售時到現場購買。可近期趙先生發現,該售樓處開始向購房者銷售所謂代表誠信的青溪卡,購房者只要交納2萬元,就可以先購買這兩棟樓的房子。趙先生聯系該樓盤銷售處得知,目前已有上百人購買了優先選房卡。
  趙先生表示,他曾在相關部門的網站上查閱過,該樓盤目前僅有19號樓取得了銷售許可證,而17號樓還不能正式銷售。同時,趙先生認爲,銷售方提前收取所謂誠意金的做法,本身就是缺乏誠信的表現。
  根據趙先生的指點,記者在北京市房地産交易管理網上看到,該樓盤預售許可證中,批准預售部位爲頂秀青溪19號住宅樓。
  售樓處:交“訂金”是爲優先選房記者在該樓盤網站上看到,青溪卡持卡人將享有對該樓盤的優先知情權、優先選房權等特權。
  售樓處工作人員告訴記者,誠意金是確保22日開盤後購房者能夠買到稱心如意的房子,一旦購房者選定房子,這2萬元會沖抵房款。如果未能如意,也可在該項目下一期的樓盤選購中享受優先服務。至于17號樓的銷售許可證問題,該工作人員表示不清楚。
  市建委:無銷售許可證不得預售記者隨後致電北京市建委。一位值班人員告訴記者,根據相關規定,不符合商品房銷售條件的,房地産開發企業不得銷售,不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。因此,頂秀青溪小區17號樓在還未取得銷售許可證前,向購房者收取費用是不允許的。而已經取得該證的19號樓則不存在此問題。
  律師:購房者購房前需謹慎北京中濟律師事務所吳律師告訴記者,頂秀青溪售樓處的這種做法肯定是不合適的,有非法集資的嫌疑。
  吳律師認爲,現在很多開發企業在尚未取得《商品房銷售許可證》的情況下,采取“放號”等方式讓消費者訂購商品房,並收取各種名目的具有預付款性質的費用。對于開發商來說,這不但擴大了資金來源,還有促銷的作用。但這種做法,一方面不符合國家相關的規定,另一方面也給購房者造成了較大的購房風險。

提前還房貸怎樣劃算

根據現行房貸政策,貸款利率實行每年一調的方式,距離2006年1月1日的調整時刻越來越近,很多消費者也開始關注這一時刻。   如何提前還貸成爲消費者普遍關注的熱點問題。本報特意邀請置業專家爲貸款購買房的消費者提供置業參考。
  提前還貸參考
  廣大供房者提前還貸的初衷就是減少利息支出。不同的銀行有不同的提前還貸方式,綜合而言,無外乎全部提前還貸和部分提前還貸兩大類。其中,提前全部還貸從理論上而言,利息支出是最少的,但是考驗的是還款人的經濟實力,只要有合理的計劃和安全的預期資金流,這種方式是最優的,但要量入爲出。
  部分提前還款方式相對比較複雜,不同的銀行分門別類也有不同的還款方式可供參考選擇。據了解,大致有三種部分提前還款方式:
  第一種,部分提前還款,剩余的貸款保持每月還款額不變,將還款期限縮短。
  第二種,部分提前還款,剩余的貸款將每月還款額減少,保持還款期限不變。
  第三種,部分提前還款,剩余的貸款將每月還款額減少,同時將還款期限縮短。
  中大恒基的置業專家提醒消費者,如何選擇提前還貸,消費者要仔細計算一下,按照不同的方式,綜合考慮自己的經濟實力,三思而行。
  以王先生爲例,王先生2003年向銀行借貸10年期商業性貸款35萬元。第一次還款時間爲2003年11月份,提前還款時間爲2005年11月份,如果部分提前還貸,則提前還貸15萬元(不含當月還款額)。
  方式一:一次性提前還貸
  經計算,王先生原月供3719元,在這種提前還款方式下,2005年11月,當月一次還款294563元,則可以節省利息支出62474元。
  方式二:部分提前還貸,縮短還款期限
  經計算,王先生原月供3719元,在這種提前還款方式下,2005年11月,當月一次還款153719元,下月起月供3714元,則新的最後還款期爲2009年3月,可節省利息支出51048元。
  方式三:部分提前還貸,減少月供
  經計算,王先生原月供3719元,在這種提前還款方式下,2005年11月,當月一次還款153719元,下月起月供1770元,至最後還款期爲2013年10月則可以節省利息支出33385元。
  通過上述個案分析,選擇不同的方式節省的利息支出是不同的,一次性提前還貸節省的利息支出是最大的。在部分提前還貸中,此外還有將每月還款額減少,同時將還款期限縮短,改變還貸方式——例如由等額本息換成等額本金還款方式。在選擇之前,計算出不同方式下的還貸結果後,要結合經濟實力、綜合考慮時間、機會成本來確定自己的最佳方式。
  專家提示
  雖說提前還貸能在一定程度上減少利息支出,但專家表示二類人並不適宜提前還貸。
  第一種類型:月供一樣且貸款快要到期的客戶。對于選擇了等額本息還款法的消費者來說,如果現在貸款已經償還了一大部分,那麽現在提前還貸並不一定劃算。目前消費者貸款買房選擇的主要是兩種還款方式,即等額本金還款法和等額本息還款法。而絕大多數消費者選擇的都是等額本息法。等額本息法每月還款額是固定的,但一開始還的大多是利息,到後面主要還本金。比如貸款10年已經還到八九年了,那還的基本上是本金,提前還貸沒有意義。而遞減法是利隨本清,客戶什麽時候還都可以爲自己節省出相應的利息。
  第二種類型:近期有投資計劃的客戶。不少消費者已經習慣了一旦手上有錢就拿來提前還貸,而碰上好的投資項目又貸款去投資或經營,但經營性貸款利率要比房貸高得多。專家建議,在提前還貸前,消費者最好考慮清楚近期有無投資計劃。如果您手上有好的投資項目,收益能夠超過房貸利率,就應該考慮投資。
二手房公積金貸款注意要點
農曆新年前是二手住宅市場交投旺季,尤其是近期有不少人購房結婚,促使二手交投更趨升溫。當中不少中等收入的工薪一族和白領人士會選擇按揭購房。而從2004年至今,央行四次加息,目前五年期的個人住房商業性貸款年利率升至6.48%,而五年以上的個人住房商業性貸款年利率更升至6.84%.相對而言,公積金貸款利息比同年期的個人住房商業性貸款優惠利率要低,五年期的公積金貸款年利率爲4.14%,而五年以上的公積金貸款年利率則爲4.59%,選擇公積金貸款自然更劃算。不過置業者須注意並不是所有人都符合公積金貸款的申辦條件。   案例一:
  夫妻都可支取合作供樓
  詹小姐與男朋友李先生拍拖多年,近期兩人登記結婚。由于詹小姐婚前已經用自己個人名義,以按揭付款方式購買了一套房子,月供款約2500多元,加上房子的裝修、家具的添置以及擺酒等費用的支出,使他們手頭上的積蓄頓時緊張了很多。經商量後,他們想用李先生公司一直爲其繳存的住房公積金來減輕兩人日後的經濟壓力。但兩人並不清楚現在能否用李先生的名義申請提取住房公積金。
  據合富置業客服部專業人士介紹,原則上以誰的名義申請提取住房公積金,就以誰的名義購房。但根據有關規定,配偶可以提取自身住房公積金支援婚姻關系中的另一方購房。因爲夫婦在婚姻關系持續期間,若一方購房(無其他協議的),屬夫妻雙方共有的房産,即使産權證上沒有另一方(配偶)的名字,另一方(配偶)也對房屋擁有所有權。而一方在結婚前購房,結婚後另一方也可申請提取住房公積金。
  另一方面,同戶的直系血親如不是房屋産權人,不能提取住房公積金。根據規定,對購買、建造、翻建或大修的房屋擁有所有權的家庭成員,可以提取本人住房公積金賬戶內的存儲余額,但所提取住房公積金總額不得超過購買、建造、翻建、大修自住住房的費用或償還購房貸款的本息。
  案例二:
  繳存不足半年不能支取
  張先生想購買天河一套物業,打算申請公積金房貸購房。但張先生的公積金賬戶僅連續繳存了3個月,他不知道現在可否申請公積金貸款?
  據合富置業客服部專業人士介紹,只要同時具備下列條件者可申請住房公積金個人住房抵押貸款。1.有城鎮常住戶口或有效居留身份證件;2.有廣州市常住戶口的,申請公積金貸款時已連續繳存住房公積金6個月以上(含6個月);3.非廣州市常住戶口的,申請公積金貸款時已連續繳存住房公積金12個月以上(含12個月);4.具有穩定的職業和穩定的收入來源,有償還貸款本息的能力;5.購房首期付款符合規定:一手樓首期付款不得低于購房總價的20%,二手樓首期付款不得低于購房總價的30%;6.簽訂了購房合同或協議;7.所購房屋可用于抵押;8.符合委托人和受托人規定的其他條件。
  由于張先生的公積金賬戶僅連續繳存了3個月未滿半年,因此還不能申請公積金貸款。同時買家須留意:目前廣州市住房公積金個人住房抵押貸款,一手樓貸款期限最長不超過30年,二手樓貸款期限最長不超過20年,貸款期限可以延長到法定退休年齡後5年。
  相關鏈接:
  申辦文件缺一不可
  住房公積金個人住房抵押貸款,是指按規定實行了住房公積金制度的企業職工,以其在本市購買的普通自住住房作爲抵押所申請的住房公積金政策性低息貸款。
  辦理個人住房公積金貸款交易需要提供的資料:
  1.借款人身份證明文件正本和戶口簿正本;已婚的借款人需配偶提供身份證明文件正本、戶口簿正本一起送審。
  2.借款人婚姻狀況證明文件:結婚證正本或未婚證明/離婚證或離婚協議;
  3.借款人近半年來的收入證明(如單位證明、存款證明);
  4.借款人現金流水賬或大額存折,如有第二套物業可提供作爲參考;部分銀行會要求借款人的配偶提供近半年來的收入證明及現金流水賬等資料一起送審;
  5.借款人公積金卡、存折;
  6.借款人住房公積金繳存證明。
稅費篇
將房屋稅費弄個清楚明白
隨著福利分房末班車的遠去,自購商品房開始成爲消費者改善住房條件的主要途徑。然而,雖然自購商品房已經成爲主流,消費者在購房時也越來越精明,但消費者往往在買房時善于比較各家樓盤價格的情況,卻忽略了對購商品房所要繳的費“貨比三家”,而且絕大多數人都不知道買一手商品房該交哪些稅費,該何時交,按揭購房又要多交哪些費?爲此,記者走訪了中國房地産估價師學會理事金贻國及廣州房地産界的一些業內人士。

    要分清三類收費     金贻國認爲,要知道購房到底要繳哪些費,首先要弄明白這些費的種類。金贻國說,根據性質不同,消費者在購房時要繳的費分爲三類。第一類是國家要收的稅;第二類是政府要收的費;第三類是中介服務機構要收的服務費。他說,目前房地産商總是將三類稅費混在一起,巧立名目,出現了諸如綜合服務費之類的收費,這些亂收費情況使得消費者的利益受到了很大的損害。前兩類都有嚴格標准,而第三類則是隨著市場定價,只有善于區別各類收費,善于比較第三類收費,才能夠抵制亂收費。
    何時繳費,繳多少費
    明確三類收費之後,消費者還要知道,到底要繳哪些費,這些費用在什麽時候收取,要收多少費用。對此,記者到國土房管局爲消費者取得了具體的數據。據了解,國家要收的稅包括印花稅和契稅,其中印花稅按總房價的0.05%收取,而契稅目前來說則是按總房價的1.5%收取。其中,印花稅和50%的契稅是在交付首期時繳納,另50%的契稅則在辦理産權證時交齊。
    另據了解,現在國家出台了調整15項收費的文件,以後契稅將降到0.75%,但具體時間還不確定。另外,政府要收的費主要包括交易管理費、産權測繪費、房産、土地登記費。據記者在有關部門了解到,目前交易管理費是按總房價的0.1%收取,而産權測繪費則根據房屋面積的不同收取的費用也不同。房屋面積在50平方米(含本數)以下的,每宗收80元,房屋面積在50~100平方米(含本數)之間的,每宗收120元,房屋面積超過100平方米的,每超過100平方米,加收40元,不足100平方米的按100平方米算。初始房産、土地登記費則是每宗收取90元。這些費用作爲政府部門要收的費,也是在交付首期時繳納。
    要提防稅費陷阱
    不久前,一名在廣州市區某樓盤購買了一套大房子的香港業主,由于不了解內地一些相關稅費的收取情況,在繳交契稅時還是按照原有的6%繳納(現在是1.5%,將要降到0.75%),單單這一項,這名業主就多交了幾萬元。在咨詢了律師以後,雖得知了真相,但由于沒有注意合同中設下的條文陷阱,這名業主連打官司都難以取證,最後只能吃啞巴虧。
    另外,諸如維修基金等早已不由業主繳交的費用,一些開發商利用消費者不了解市場,在合同中玩弄文字遊戲,讓業主上當受騙。譬如在辦理按揭過程中,開發商到房管局備案時並不收費,但一些開發商巧立名目收取抵押備案登記費一百到幾百元不等。大多數消費者對此也並不清楚。

除了房價,我們還要付多少錢?

衆所周知,業主在購房時,除了要交納依據建築面積或是使用面積計算的房價外,還必須按有關部門的規定交納稅費。不少買家都很關心:購買一套房子時,除了單純的樓價,還要額外付多少錢呢?   作爲房價中不可或缺的一部分,了解它顯然是很必要的。在此,我們以廣州市去年12月份修訂並至今實行的稅費收繳標准爲根據,把所購住房按交易形式分爲一手房、二手房和置換房三個類別,按它們分別所涉及到的稅種和相關的費用標准介紹給大家,業主在了解並掌握了這些稅費繳納標准後,在計算所選定的房子到底該花多少錢時便心中有數了。
  一手房:需繳交四種稅費
  據了解,買家在購買一手商品房時,需要繳交的稅費共有四種:1、契稅:按房屋總價的3%繳交契稅,市區範圍內的契稅減免申報由市財政部門負責審批。開發區、保稅區範圍內報同級財政部門審批。國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的,免征契稅。私人購買普通住宅減半征收.2、印花稅:按房屋總價的0.05%繳納。3、房屋交易手續費:房屋成交價的0.2%,由買賣雙方共同承擔,也就是說買家要繳納交易數額的0.1%。
  4、公共維修房基金:根據規定,買房時必須按照購房款2%的比例向售房單位繳納維修基金,首期交3000元即可,其余費用在其後按每月每平方米1元的標准收取,直至收夠2%爲止。另外,還需繳納房屋所有權登記費、産權工本費等。
  二手房:無需繳交公共維修房基金
  二手商品房的稅費繳交標准基本與一手買賣一致,除了不需要交公共維修房基金外,其所交稅費與一手房相同。它包括:1、契稅:按房屋總價的3%繳交契稅,市區範圍內的契稅減免申報由市財政部門負責審批。開發區、保稅區範圍內報同級財政部門審批。國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的,免征契稅。私人購買普通住宅減半征收。
  2、印花稅:按房屋總價的0.05%繳納。3、房屋交易手續費:房屋成交價的0.1%。
  置換房:視具體情況具體處理
  據廣州地方稅務局稅收管理三處的郭先生介紹,置換房是以物易物,雙方既是買主又是賣主,所以繳納的稅費就與前兩者有所不同了。
  1、契稅:作爲買主一方必須各交納房屋成交價的1.5%。
  2、印花稅:雙方都繳納房屋成交總價的0.05%。例如甲方有45萬元的房子一幢,乙方有50萬元的房子一幢,如果二人最後以此數成交,則各要繳交:房屋總價(450000+500000)×0.05%。
  3、房屋交易手續費:需繳納房屋總價的0.1%。又據廣州市房屋置換有限公司的劉先生介紹說,由于房屋置換的形式比較多樣,所以繳納的房屋交易手續費亦有所不同,必須根據具體情況具體處理。
購買經濟適用房要花多少錢?
購買一套經濟適用住房費用由以下三部分組成:
  (一)房價款:每平方米(建築面積)售價×建築面積。

  (二)稅費:

  1、在交易過程中:

  ①契稅:買方繳納房價款的4%;建築面積在120平方米以下的減半交,即交2%。

  ②買賣手續費:120平方米以下(含120平方米)的,每套250元;120平方米以上的,每套500元。

  ③印花稅:買賣雙方各繳納房價款的0.5‰。

  ④公共維修基金:購房款的2%。

  2、在申辦産權證過程中:

  ①登記費:每建築平方米0.3元。

  ②房屋所有權工本費:每證收費4元。

  ③印花稅:每件5元。

  (三)物業管理費:按《北京市經濟適用住房小區物業管理服務收費暫行辦法(試行)》(京價房字〈2000〉第163號)統一收取。

驗房篇

驗房篇

廣告許諾不兌現 可與發展商較真

目前房地産糾紛很多,其中許多購房者都說後悔聽信了廣告的宣傳,實際的房屋和報刊廣告相差甚多。那麽,房屋廣告究竟有什麽樣的法律效力?發展商不能兌現廣告中的許諾怎麽辦,購房者能依據廣告內容追究他們的責任嗎?   廣告的三種類型
  第一種,有些發展商將在廣告中的某些許諾以購房者條款的形式寫到正式的“購房合同”中,此後再談這個問題時就已經不是在說廣告,而是談合同條款了,其法律效力是明確、有效的。但同時也有一些廣告語不能或沒有變成合同條款,我們所要討論的就是這些廣告。這些廣告由于其內容的明確程度不同,性質也不同,基本上形成我們要說到的第二種、第三種類型,應當區別對待。
  第二種類型的廣告,其內容屬發展商宣傳所需的誇張性語言,其目的是爲了引起注意、制造聲勢、氛圍,並沒有明確的指標,如“理想居所”、“居家首選之地”“溫馨家園”等詞。這些廣告僅僅構成了一種要約邀請,沒有法律上的約束力。什麽是要約邀請呢,我國《合同法》第十五條規定:“要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等爲要約邀請。”發展商發布上述廣告,只爲引起人們的注意。惟一的目的是吸引廣大的客戶向自己打來電話——發出要約。至于究竟是不是“理想居所”或“居家首選之地”,完全由客戶自己認識和決定,並不能構成發展商的確定許諾,所以發展商無須爲此承擔責任。
  而第三種廣告就完全不同,也是出問題最多的一種房地産廣告。這些廣告中往往標明了價格、位置、裝修條件、物業管理條件、配套設施設備、贈送的物品或優惠等。例如,我們生活中常見到的有“送精裝修”、“24小時熱水”、“一梯四戶”、“層高2.9米”、“國際著名物業管理公司管理”、“明年三月入住”等等。這些廣告實際上已經構成了一種要約,具有法律意義上的約束力。我國《合同法》第十四條規定:“要約是希望和他人訂立合同的意思表示,該意思表示應當符合下列規定:(一)內容具體確定,(二)表明經受要約人承諾,要約人即受該意思表示約束。”
  “要約邀請”與“要約”
  從前面的說明我們知道,一般的廣告僅僅是一種要約邀請,但如果該廣告確實就房屋質量、價格、位置或配套設施設備、贈送物品等重要方面做出明確的說明,並且確實是這些方面對購房者最終作出購買決定起著極大作用,那麽就可以認爲其內容是具體確定的。這些廣告內容都是針對購買其房屋的客戶而言的,對客戶而言,誠信地認爲只要自己與發展商簽訂房屋買賣合同,並且雙方沒有其他改變廣告內容的意思表示,發展商就應該受廣告約束,按照廣告中的承諾向客戶交付房屋,或者向客戶提供廣告中提到的優惠和便利。而對于發展商而言,這也是確定無疑的。如果說這些廣告完全對發展商沒有約束力,那只能說明這種廣告完全是蓄意的欺詐。
  因此,《合同法》第十五條規定:“商業廣告的內容符合要約規定的,視爲要約。要約到達受要約人時生效。”就是說構成要約的廣告在發布後即具有一定的法律效力,發布廣告的發展商不能夠輕易改變其廣告許諾。比如,您是一位准備買房的客戶,看到一個詳細說明的廣告很感興趣,告知發展商,願意按照廣告條件來購買其房屋,這時候你的意思表示就是一種承諾。如果發展商沒有聲稱其不再提供廣告中的一種或幾種條件,那麽就意味著雙方間已經確立了合同。即使這些廣告內容沒有被歸爲合同條款,也是雙方間合同的組成部分,雙方都要遵守。廣告的內容,主要對發展商有很強的約束力。
  現實生活中,由于大量的廣告內容沒有被寫在合同裏,所以引發出很多問題。建議廣大的購房者,最好將房地産廣告中的一些具體、重要的條件明確寫在購房合同中,確立雙方的權利與義務,以免將來出現一些不必要的麻煩卻苦于沒有依據,這樣將會更好地維護自己的權益。

買房過戶須注意三大細節

近日來,本報二手樓市讀者群上有不少讀者咨詢戶口遷移的問題,更有讀者表示,聯系不到前業主才想起辦理戶口遷移手續,結果麻煩不斷。   有關專家特別提醒,置業者在購買二手房時,需要關注戶口問題。如果原業主戶口尚未遷出,購房者的戶口就無法遷入,而買賣結束後,要辦理相關手續就會更加複雜。
  細節一:查詢戶籍狀況
  在交易之前,置業者需要到公安機關查詢交易房屋的戶籍狀況,當地派出所以及政府對外服務窗口均可查詢。房屋的戶籍通常是由該房屋所在地的派出所管理的,一般情況下,**門會要求戶主本人調取戶籍材料,這時買方可以要求同賣方一起到派出所調閱。這個程序最好在交易前完成,一旦遷戶有問題,可以拒絕購買。
  細節二:核實相關證件
  可以要求賣方出示戶口本,並留存複印件,以確認房子的戶籍狀況。通過審查賣方的戶口本,你能大致了解賣方家庭的戶籍情況。
  細節三:明確違約責任
  在簽訂買賣合同時,可以在合同上注明相關條款,就戶口問題約定付款方式和違約責任。
  在簽訂購房合同時,應把握兩點:一是付款的時間,買方只有在確認所購房屋中的全部戶口已經遷出時,才可以付清全部的購房款;二是違約責任的約定,明確了違約責任,就可以免除買方在損害方面的舉證責任,買方就不必在訴訟中搜集證據證明自己所遭受的損害。

潮濕天氣收樓易察房屋瑕疵

近來雨水不時“光臨”,在潮濕的天氣狀況下收樓能看到更多平時看不到的瑕疵。業內人士認爲,多數置業者都將注意力放在房子的過戶問題上,對房子本身的關注度反而不夠。事實上,收房是整個購房工程的“收尾”工作,至關重要。   一般說來,地面、牆體、天花板的滲、漏、裂問題最爲常見,此類問題在晴天難見端倪,梅雨季節就要現出“原形”了。
  地漏問題。地面滲漏會讓樓下的住戶不得安甯,房子也將會長期處于潮濕狀態,因此在買房之前要仔細查看。可以用塑料盆裝水,向浴缸、馬桶、廚房、衛生間、陽台等各個下水處灌水,如果能聽到“咕噜噜”的聲音,而且各項設施表面沒有積水,則表明地漏正常。
  牆體滲漏。首先要檢查牆體是否平整,是否有滲水、滲漏現象或是否有裂縫。特別要注意查看一些牆體(如頂面、外牆等)上是否有水迹。如果牆面裂縫不是結構性裂縫的話,問題應該不大;但如果陽台與房間之間的連接處有裂縫則比較危險,有可能是陽台要斷裂,一定要及時通知相關單位檢查處理。如果房子在頂樓,就要特別留心天花板的滲水問題,還需要到天台上仔細查驗隔熱層。
  門窗滲水。門、窗是否滲水,地面是否“走潮”,在連日陰雨的考驗下也會有所反映。另外,你還需要特別注意檢查衛生間,看是否有滲漏或積水。如果要檢查衛生間是否積水,可以用塑料盆在衛生間蓄些水,然後放水看地面是否有積水。

物業篇

物業篇

物管法人違規最高罰50萬

物業管理的問題無論對于業主還是發展商來說都是一個非常敏感的話題。前段時間,廣州出現多起業主與物業管理公司“扯皮”,一度鬧得不可開交,沸沸揚揚。近日***頒布的將于9月1日起執行的新的《物業管理條例》對于規範物業管理活動無異于一場及時雨。比較新《物業管理條例》與現行的《物業管理條例》,不難發現,將物業管理的行業管理法制化,加強業主的自律是新《物業管理條例》的核心內容。  
  自9月1日起,***頒布的新《物業管理條例》就要開始實施運行了。這對于平息前段時間廣州樓市沸沸揚揚的業主與物業管理公司之間的矛盾糾葛,規範發展商、物業管理企業以及業主之間的職權與義務,維護業主和物業管理企業的合法權益,有著良好的制約和規範作用。與現行的《物業管理條例》相比,新的《物業管理條例》最突出的一點是,將物業管理的矛盾細化,明確了物業管理方面的執法依據,明晰了政府的行政處罰機關及處罰的執法依據,同時在業主自律方面也有了更高的要求。   法人違規最高罰50萬元
  據悉,物業管理中涉及到四方:房地産建設單位(房産開發商)、物業管理企業、業主管理大會以及業主,新《物業管理條例》對物業管理中這四方的行爲進行了詳細規定,並對違反《條例》規定的行爲規定了相應的行政處罰內容。具體的來講,對個人的處罰從警告、責令限期改正到處以1千元至1萬元的罰款,嚴重的如業主以業主大會的名義從事違反法律法規活動構成的,則要依法追究刑事責任;而對法人的處罰最高罰款額則高達50萬元。
  相應明晰權利責任條例和處罰條例的出台,使得以前對物業管理中各方的軟約束變成了硬性的法規規定,今後物業管理中的糾紛將會依照新《條例》所規定的內容進行解決,這使得想通過模糊規定而獲益的可能性大爲降低,相反違反規定挑起事端者將會受到處罰。因此,新《條例》對物業管理中各方的不規範行爲産生震懾作用,成爲高懸于物業管理中各方頭頂的“達摩克裏斯”之劍。
  業主地位提升
  新《條例》在某種程度上扶植了物業管理中傳統的弱者角色業主,業主可以通過業主大會來選聘、解聘物業管理企業,也可以通過業主大會來決定專項維修資金的用途,並對物業管理的服務實行切實的監督。這些規定在某種程度上賦予了業主通過業主大會和物業管理企業進行平等談判的權利。物業管理的好壞、物業管理費用的高低將決定于業主大會和物業管理公司談判能力的高低。
  與此相反,新《條例》規定:“業主委員會和物業管理公司簽訂的合同生效後,前期物業管理合同終止,在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向物業管理企業移交竣工平面圖等物業管理所必須的資料。”這便宣告建設單位在物業管理中參與的角色終結,建設單位不再插手物業管理,只負責“按照國家規定的保修期限和保修範圍,承擔物業的保修責任”,這是建築單位對業主承擔的質量責任,與物業管理無關。
  新《條例》的出台,將帶動一系列物業管理的規範化動作。據悉,9月份房屋管理局將會頒發《業主公約的示範文本》、《業主臨時性公約示範文本》、《物業管理的服務合同示範文本》等相關的示範性文本,將物業管理的相關服務量化,明晰化,使新《條例》更加具有可操作性和實用性。

物業管理費不能擅自調整!

某小區吳先生投訴說,與物業管理公司原簽訂合同約定物業管理費按2.8元/平方米計收。現物業管理公司稱,接上級主管部門通知,對物業管理費用進行調整,需按3元/平方米計收。吳先生對這一說法表示懷疑,政府部門對物業管理收費是否可以幹預呢?物業管理公司這一說法有無依據?
  律師解答:物業管理收費是一種服務收費,即是屬于服務價格。根據《中華人民共和國價格法》第六條及第十八條規定:“服務價格一般都實行市場調節價,而重要的公益性服務在必要時可以適用政府指導價或政府定價。”那麽,物業管理收費是否屬于《價格法》所說的“重要的公益性服務價格”呢?這恐怕不能一概而論。一般來說,爲物業産權人、使用人提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公衆代辦性質的服務,屬于公益性服務,實行政府指導價。物業管理單位可以在政府指導價格規定的範圍內確定具體的收費標准。而爲物業産權人、使用人個別需要所提供的特約服務則屬于一般性服務,實行經營者定價。這類服務的收費標准,由物業管理單位與小區管理委員會或産權人、使用人代表協商議定,並應將收費項目和收費標准報當地物價部門備案。   可見,由于住宅小區的物業收費涉及千家萬戶的切身利益,而具體情況又各有不同,政府完全不幹預是不行的。正因爲如此,現在各地通常會發布一些政府限價,即根據物業的區域(如是郊縣還是市區)、檔次、設備(如有無電梯)等公布幾種限制價格。在這個限價範圍內,物業管理公司可以同業主以協議的方式確定或變更價格。但是物業管理的收費項目、收費標准及收取辦法是如何確定的,都應當在物業管理合同中明文約定。物業管理公司還應當定期向住戶公布收費的收支情況,接受小區物業管理委員會、物業産權人、使用人的監督。
  就本案例來說,吳先生可以要求物業管理公司出示有關政府指導價調整的依據。合同是當事人之間的法律,物業管理公司不能以政府指令作爲擅自變更合同條款的依據,況且政府只會規定一個收費限度,不會強行規定收費標准。如果物業管理公司考慮人力成本等各方面的因素需要對收費進行調整,也只有在與業主協商一致的基礎上,才能變更合同,按新的收費標准收取管理費。

物業公司收費超標如何索賠?

讀者周先生:我公司最近發現,公司寫字樓所在的大廈物業管理公司收取的物業管理費遠超物價局批准的水平。請問,我公司應該如何向物業公司主張權利,是先向物價局投訴呢?還是先向法院提起民事訴訟?    答:《中華人民共和國價格法》規定,縣級以上各級人民政府價格主管部門,依法對價格活動進行監督檢查,並依價格法的規定對價格違法行爲實施行政處罰。並且,政府價格主管部建立對價格違法行爲的舉報制度。同時,該法又規定,經營者因價格違法行爲致使消費者或者其他經營者多付價款的,應當退還多付部分;造成損害的,應當依法承擔賠償責任。  
  依據這些規定,本案中的物業公司違反物價局批准的物業管理收費標准,收費過高,對此,你公司既有權向縣級以上政府價格主管部門舉報,由價格主管部門對其進行行政處罰,也有權要求物業公司退還多收的管理費,如有損失也可要求物業公司給予賠償。以上兩項權力的行使並無先後順序,既可以先舉報後求償,也可先求償後舉報,還可以同時進行。
産權篇

産權證丟了 如何進行補辦?

自家房子買了10年時間,想出售舊房買套更好的住宅,卻發現産權證不見了,無法進行交易。家住禅城區的李小姐就遇到了這樣的麻煩。産權證丟了,如何進行補辦?記者從佛山市禅城區房地産交易所了解到具體的補辦流程,希望能爲讀者們帶來一些便利:     第一步:首先要帶上申報材料進行遺失登記申請,申報材料包括三部分,1.遺失登記申請書。2.權利人身份證明複印件(權利人是單位的,須提交單位法人營業執照、法人代碼證、法人代表資格證和身份證等複印件)。授權委托的須提交委托書和代理人身份證明複印件。3.其他證明材料。
    禅城區房地産交易所還特別提醒,所附複印件要用A4紙,並必須由權利人簽名(蓋章),確定與原件一致,並附原件備核。
    第二步:權利人屬國內公民(不含港澳台)的,遺失聲明在本地報紙刊登一天;權利人屬港澳台或國外公民的,遺失聲明在本地報紙和香港文彙報各刊登一天。
    自登報之日起三十天內無産權爭議的,可憑下述資料辦理相關的業務類別:1.遺失《房屋所有權證》和《房地産權證》的,當事人須提交土地使用者與房屋所有權人一致的土地使用證原件和複印件以及刊登遺失聲明的報刊,補辦《房地産權證》。2.遺失商品房産權證明書、抵押證明書、購房合同、拆遷合同的,當事人持刊登遺失聲明的報刊按相應的業務類別提交資料。登報期限屆滿,無産權爭議的,按申請辦理相關業務的承諾期限,並代收查檔費50元/宗。

八大特征辨真假房産證

有讀者詢問,真假房産證如何識別?武漢市房産局昨日介紹,目前假房産證出現的頻率有所提高,造假者多想以此抵、借款,進行經濟詐騙活動。   從發現的假房産證看,真假房産證可從以下8個方面進行識別,也可直接找房産部門鑒定。鑒別部位真證特征假證特征封皮爲深紅色,有光澤且韌性好爲暗紅色,光澤度及韌性差團花分色清晰,立體感強圖案清晰度不夠,缺乏立體感。權證用紙內頁紙張采用定向不定位的專用水印紙,圖案爲別墅、大廈兩種,且紙張光潔、挺實紙張水印質量粗糙、模糊不清,且手感稀松、柔軟,水印制作采用表面壓模方式防僞底紋底紋爲“房屋所有權證”6字,字迹清晰.2000年後印制的權證采用了專用浮雕底紋,立體感強;底紋雖爲“房屋所有權證”6字,但顔色深淺、色彩不統一,線條臃腫,有的還有斷線微縮文字2000年以後印制的真證內頁花邊裏藏著微縮文字,肉眼看似乎爲一道虛線,在放大鏡下可辨“FWSYQZ”字樣;字迹模糊,不易辨別,或是一條直線建房注冊號機器印制42001,數字清晰,字體規範;非機器印制,手工雕刻的圖章,加蓋數字或手工書寫,數字模糊,字體不規範發證機關印章機器套紅印制“武漢市房産管理局”行政公章;非機器印制,加蓋手工雕刻的“武漢市房産管理局”圖章,字體不規範,印章粗糙。
  編號機器印制流水號,2000年後印制的權證在“編號”下方印上了“北京印鈔廠證券分廠印制(200X)”的字樣;非機器印制,手工雕刻的圖章加蓋數碼或手工書寫,字體模糊,不規範。

房産證辦理期限有多長?

關于房産證的辦理總是能吸引購房者的眼球,但多數人對房産證的辦理情況並不了解。辦理房産證要多才長時間?爲什麽有的房産證遲遲不能辦理?爲什麽有的房子拿不到房産證?記者在此將一一爲你解釋。   1、什麽叫房地産權登記?
  答:凡是在規定範圍內的房地産權,不論歸誰所有,都必須按照登記辦法的規定,向房地産所在地的房地産管理機關申請登記。經審查確認産權後,由房地産管理機關發給《房地産産權證》。房地産登記時要對權利人、權利性質、權屬來源、取得時間、變化情況和房地産面積、結構、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載,登記機關設置房地産登記冊,按編號對房地産登記事項作全面記載。
  2、房産證的辦理期限爲多長時間?
  答:雙方當事人可以在合同明確約定辦理房産證的期限。如果沒有約定的,那麽,商品房買賣合同的標的物爲尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;商品房買賣合同的標的物爲已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。
  3、有哪些情形,經權利人(申請人)申請可以准予暫緩登記?
  答:有下列情形之一的,經權利人(申請人)申請可以准予暫緩登記:因正當理由不能按期提交證明材料的;按照規定需要補辦手續的;法律、法規規定可以准予暫緩登記的。
  4、有哪些情形,登記機關應當作出不予登記的決定?
  答:有下列情形之一的,登記機關應當作出不予登記:屬于違章建築的;屬于臨時建築的;法律、法規規定的其他情形。

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