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業主與裝修公司之洽談合同

時間:2010-2-6 21:11:00 點擊:4434

  核心提示:裝修合同的基本常識:業主委托施工方對自己家的裝飾工程進行施工。是通過《裝修合同》來互相約束的。合同裏至少應該注明:業主需要“花多少錢?用什麽樣的方法來施工?應該達到什麽樣的質量水平?需要多長時間?違約後應該怎樣解決?等基本資料。 另:保修期、付款方式、雙方的權利、義務、補充條款、、、這些基本要素同樣...
裝修合同的基本常識:
業主委托施工方對自己家的裝飾工程進行施工。是通過《裝修合同》來互相約束的。合同裏至少應該注明:業主需要“花多少錢?用什麽樣的方法來施工?應該達到什麽樣的質量水平?需要多長時間?違約後應該怎樣解決?等基本資料。
   另:保修期、付款方式、雙方的權利、義務、補充條款、、、這些基本要素同樣比較重要。
   合同雙方都有權利制定合同。但大多都是裝飾公司制定合同。也可以使用相關行業協會的合同範本。但行業協會沒有權利要求雙方當事人必須履行該合同範本。因此,雙方當事人有權利對合同範本的條款進行修改、補充。
   施工方給業主的約定體現在合同裏,還表現在“合同補充條款、預算、施工圖”裏,因此對預算也不要掉以輕心。作爲業主不能只在乎預算裏的報價,其實預算後面的備注同樣重要,還有施工圖。
   業主在簽合同前,應對以下文件進行審核:合同、補充條款、預算、施工圖、效果圖。雖然施工方不會讓業主在效果圖上簽字,但業主有必要向施工方了解所有施工項目的材質、工藝,然後把這些補充到施工圖裏。
與公司談到哪種程度再簽署裝修合同?
至少要把設計的大體方案及重要細節談妥,把所有的價格談妥、對施工方的預算、合同、材料、圖紙、工藝都審核過以後,再考慮業主方還有什麽需要補充的(多考慮些時間,別嫌麻煩),這樣再簽署裝修合同就保險多了。
   設計沒談妥,就簽署合同,設計師對設計方案就不再特別費心了,能簡單就簡單,也不會特別考慮業主的意見了。
   價格沒談妥就簽署合同,就等于不能再與施工方談價格了,對于某些項目,設計師有理由擡高價格,你不同意就不做,同意就要高價格。(因爲某些項目並不按照面積或米來計算,而是按照“項”來計算,這些沒有標准的單價,都是設計師估算的)。事實上,在簽署合同前的一分鍾也是一個不錯的討價還價的機會。
   還有就是材料、工藝等文件,如果自己還沒搞懂是怎麽回事就簽署合同了,那以後就等著被忽悠吧!人家說用什麽材料就用什麽材料了,說怎樣施工就怎樣施工了。
   在跟他們簽署合同前,一定要先審核他們的裝修合同,有必要拿回家一份,先研究一下,想想,還有什麽需要補充的條款,這樣才能有效避免以後的扯皮現象。
裝修合同可以更改嗎?可以增加補充條款嗎?
答案是:肯定有權利要求增加合同補充條款。
   大多裝飾公司拒絕業主增加合同補充條款的理由爲:“這是建設廳統一頒發的合同,我們沒有權利去更改。”這是一種錯誤的解釋。
   建設廳、裝飾協會有義務推廣標准合同,但沒權利要求合同雙方當事人必須履行該標准合同。因此業主有權利要求增加補充體條款。
   其次:在河南省的標准合同中,有補充條款的增加位置。標准合同中有這一項,爲什麽不能加呢?顯然不合理。
我們在簽署裝修合同,應該准備哪些補充條款?
裝飾公司的裝修合同不是一成不變的,合同雙方是有權利對其中的某些條款進行補充、修改的。
一般跟裝飾公司協調的重點是:
計量方式:特別是乳膠漆的計量方式、水電改造的計量方式。
保修期:裝飾公司一般保修兩年,也有公司水電改造保修五年,防水保修五年(國家的一個管理辦法規定)
施工工藝:例如:吊頂可以要求他們使用輕鋼龍骨。
驗收標准:可以把牆面平整度的要求寫進合同裏。驗收時按照合同上寫的標准驗收。
分階段驗收:一般裝飾公司分三次驗收(隱蔽工程、中期、竣工),可以提出更多次的驗收,分階段驗收次數越多,質量越有可控制性。畢竟質量的控制靠的是過程控制。
違約條款:例如:若使用了假材料怎麽解決?延期了怎麽解決等等。   只有把這些全都考慮進去,才能有效解決以後的扯皮現象,但作爲業主,無法考慮的這麽詳細,所以要請專業的家裝監理爲自己服務。
施工工藝必須執行施工方合同裏的標准嗎?
驗收標准有很多種,各個地方的驗收標准也不同,各個公司的驗收標准也不盡相同。
   一般驗收標准的分類爲:
 
國家標准:例如:建築裝飾裝修工程質量驗收規範。
地方標准:例如:陝西省97標准。
設計標准:在預算備注後面體現。例如:安裝木線,規格:1*5.5公分。牆面平整度3毫米以內等等。
公司內部規定的標准:這些標准一般來約束工長用的,不寫進預算裏。只是口頭承諾,對于這些口頭承諾,業主有權利把這些寫進預算備注或合同補充條款裏。   一般來說:陝西省的97標准已經作廢,時間太長了,也沒有升級,標准比較松。可以要求施工方執行國家2001標准。
   另國家標准也跟不上時代,更多是先進工藝不斷湧現。所以可以自己總結更先進的工藝,以補充條款的形式表現出來,讓施工方執行。這又稱爲:設計標准。
合同裏的保修期、質量標准、違約條款:
保修期:
   陝西省建設廳設計的合同中,保修期爲一年,現在公司保修期都調成兩年了。
   有些公司爲了贏得客戶,把水電改造項目的保修期,設計成5年保修,其他爲2年。
   另外,在國家的一個文件《住宅室內裝飾裝修管理辦法》,這樣規定:有防水要求的房間,防水保修期爲5年,其他項目,至少2年。
質量標准:
   在西安,決大部分的公司與業主簽署的標准爲:陝西省97標准,也就是97年定的標准,相對比較落後,標准比較籠統。
   而有很多外地公司跟業主簽署的標准有的是國家標准(GB—2001),也有外地的地方標准。
   而比較先進的質量標准爲:國家標准GB——2001系列。具體範本可浏覽我站的“合同、標准範本”板塊。
違約方面:
   裝飾公司約定的都比較籠統,幾乎對裝飾公司沒多大制約力,最大的賠償條款也就是:延期了,給業主付違約金,即使配付也很少,三萬的單子,延期一天,最多也是一二十元/天。
   也有的合同對環保也做了說明,如果環保不達標,裝飾公司要按照約定,進行返工,直到達標爲止。
   所以說:如果業主對某些項目有特別要求(例如:質量方面或工期方面),那就要特別要求了,把違約條款做的詳細一些,這樣對裝飾公司才有壓力。
你對裝飾公司合同裏的付款方式了解多少?
一般裝飾公司合同裏的付款方式爲:定金、首期、中期、尾款四個階段。簽署合同後就應該先交定金或首期款。這就看業主怎樣跟公司談了。
   首期:60%,中期:35%,尾款:5%,增減項在中期結算。
   首期一般在簽署合同後,交底前,交齊。
   中期一般在木工結束、泥工進場後,或泥工結束、木工收口時、油漆工進場前付。
   尾款:自然是交工驗收後,維修結束了,再付尾款。
   當然所有的都可以協調,關于首期款金額比較大,有很多公司可以協調爲“首期款分兩次付”,付款進度基本未變,就是第一次交款才達到30%,木工基層結束或泥工進場前再付30%,以後的不變。
   我見過的首期款付款時間比較晚的是:先交了定金,所有圖紙全部做出來,工程部分配好工長後,所有人員進場交底時才付首期款,這個方式算是付款比較晚的,更晚的甚至到材料進場後,才把首期款交到公司。呵呵!這就看業主怎樣跟公司談了,當然遇見一些大公司,那協調的余地就小多了,大公司一般是沒交首期款,工程部不配單(不安排工長,更談不上交底了)。
   至于中期款什麽時候交,那要看施工項目和施工工序的安排了。施工工序一般有兩種:木工基層、泥工、木工封面板,如果是這樣,那就等泥工結束了,木工再進場時付款。另種工序:木工全部結束,泥工再進場,這樣中期一般爲木工基本結束,泥工進場後付。施工工序不同,中期款的付款時間也要不同。
裝修隊應簽署什麽樣的合同或協議?
現在裝飾公司在家裝行業的所占的市場分額還很低,決大部分的業主選擇遊擊隊或其他類似于遊擊隊的隊伍來施工。有很多業主並沒有與施工隊簽署任何協議,産生糾紛後,雙方的責、權、利無法分清,所産生的糾紛也不易協調。至少因爲業主沒有通過任何約定來約束施工隊,施工隊並沒有任何壓力,對工地更不負責任了。
   那業主跟這些施工隊這樣簽署施工協議呢?
   雙方合作,是需要協議的,具體這個協議誰來起草呢?雙方均可,只要雙方對合同裏各個條款都認可。當然,也可以使用第三方協議“該地建設廳推廣的合同”,該合同範本,在本地的建築書店均可買到。買回的合同最好再進行完善。
   不要認爲與施工隊簽署協議或合同後,就萬事大吉了。其他的文件(施工圖、預算書、材料單等),也需要進行完善。總之:即使沒有找裝飾公司,也要做到能正規盡量正規,這樣才會對雙方都有利。
最簡單的合同——預算
有業主認爲,自己裝修或找遊擊隊不用簽署合同,合同太複雜,也沒必要簽。
   那就什麽也不約定了嗎?
   其實簽協議是很簡單的一件事:最簡單的協議就是“預算書”,不管找施工隊還是工人來施工,施工隊都應該給業主提供一份預算,至少也要說明:都做那些項目?需要多少錢?做成哪種程度或驗收的標准。
   既然沒有簽協議,那就應該各個條款寫進施工方給的預算裏,工藝、材料、計量方式、工期、違約賠償條款都可以寫進去。雙方認可,簽字後生效。這樣才能有效避免以後的扯皮現象。
   預算的簡單格式爲:
   施工項目,預計的工程量,單價,該項目的總價,該項目所用材料及簡要說明工藝。
   在預算的最下方,對優惠幅度、計量方式、工期、其他條款寫的更詳細些。
   有必要時,再配合施工圖來使用。
   簽協議也罷,簽預算也罷,不能光指著這些來讓施工方自覺執行。業主也應該有必要的控制方法,畢竟業主不專業,與施工方簽署的文件比較簡單、籠統。

作者:不詳 來源:網絡

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