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收房細則(詳盡版)。 細細品味,方知其中之奧秘

時間:2010-4-2 15:41:00 點擊:4685

  核心提示:馬上就要收房了!這是買房過程中最重要的一步,所以大腦中要有一定的法律意識,要有法律這根弦。收房是有一定的流程的,從法律角度來講,以下方面是您應該著重注意的:   一、收到收樓通知書時應考慮到  開發商在收樓前十幾天通過挂號信將收樓通知單郵遞給買家,告知具體收樓的時間及須准備的資料。在出門前,除了通知...

馬上就要收房了!這是買房過程中最重要的一步,所以大腦中要有一定的法律意識,要有法律這根弦。收房是有一定的流程的,從法律角度來講,以下方面是您應該著重注意的:
  一、收到收樓通知書時應考慮到
  開發商在收樓前十幾天通過挂號信將收樓通知單郵遞給買家,告知具體收樓的時間及須准備的資料。在出門前,除了通知中要求攜帶的各種證件外,如有條件,請盡量准備下列物品:直角尺、卷尺、紙、筆、易貼便條、試電筆(或其他即插型小電器)、數碼相機或DV、小錘子、礦泉水等。
  【特別提示:DV或者數碼相機最好具有日期顯示功能,以便拍下有問題之處作爲憑證。紙筆,則是用來記錄發現的問題。易貼便條用來寫下問題所在及維修意見,貼在出現問題的地方,以便維修人員查找。試電筆,檢查電源是否已全部接通。直角尺,量度牆身、地板是否平直。小錘子,用于檢查空鼓,如天花板、地板、窗台、陽台、瓷片等,如果敲擊的聲音有少許回響,則是有點問題了,沉悶的聲音則表示過關。而礦泉水的用處在于瓶子,待所有各項都驗完後,用礦泉水瓶接水,潑灑到地上,看地面是否平整,去水坡度做得夠不夠。】
  接到入住通知書後,首先應判斷開發商是否如期交房。若逾期交房,則應提出處理意見,並根據開發商的答複決定是否前往收房,按通知上約定的時間前往收房。買家應在收樓通知單上注明的時間(通常是30天左右)內帶齊所需文件資料(包括收樓通知書、業主身份證複印件、原繳交房款收據等單據、購房合同等)到指定單位(樓盤現場)辦理收樓入住手續。
  【特別提示:
  1. 要注意收房的期限,錯過收樓日期麻煩多 。
  2. 收樓日期可提早不可推遲。若實際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期,可考慮向開發商按合同索賠。
  3. 有特殊情況不能如期到場的,可以書面形式委托親友、律師進行,也可及時與開發商聯系,商議另行約定時間,並以書面形式確認。
  4. 若購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關收房手續,從法律角度來說,則一般被視爲開發商已實際將該房交付買家使用,買家應從通知單的最後期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費】
  通常開發商會與入住通知單一並寄發給業主一份《繳費通知單》,辦理入住應交納的各項費用都有詳細說明。交納公共維修基金以及先期的物業管理費房屋的公共維修基金是您應該繳納的費用。即使您信不過開發商,也千萬要認識到,這占到總房款2%的公共維修基金只是開發商替政府代繳的,他們占不到任何便宜,這筆費用是今後小區成立業主委員會後交給咱們業主自己支配的,開發商根本無權動用。還有,在入住以前,您必須先交納1~3個月的物業管理費(也可以看做是物業管理押金),讓物業管理公司能夠有一個管理資金的充分流動,在未來的這幾個月當中,您就不用再交納任何的物業管理費用。交納契稅,爲得到産權證早做准備。契稅是在您辦理産權證的時候才交納的,但開發商爲了避免以後的麻煩,將提前向您收取。按照國家有關規定,買房人在買房之後應向政府交納總房款1.5%的契稅(2008年十一月份以後),開發商有權代收代繳。二、確定房屋是否達到交付條件
  1.《竣工驗收備案表》 ――最重要
  《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》是目前收房環節中最應該注意的文件。該表是建設部爲規範工程竣工驗收備案的管理工作而制定的,它由設計、監理、建設單位和施工單位四方合驗後,在工程竣工15天內到建設行政主管部門竣工備案。
  《竣工驗收備案表》中的項目,只要送交主管部門備案後,發展商就必須對樓盤終生負責。所以《竣工驗收備案表》對房地産商有著嚴格的約束作用,按照有關規定,表上的每一項都必須報有關主管部門備案,缺少任何一項的話,這個樓盤就是“黑樓”,是不能入住的,購房者有權拒絕收房。
  2.《住宅質量保證書》
  《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、範圍作出的承諾,必須作爲購房合同的附件,與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款,特別注意保修期限。
  3.《住宅使用說明書》
  《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標,如抗震指數、牆體結構類型等作出的相關說明和提出注意事項。
  4.《建築工程質量認定證書》
  5.《房地産開發建設項目竣工綜合驗收合格證》
  6.《實測面積測繪報告》
  【特別提示:
  1.只有具備上述文件,才說明房屋已經具體交付條件。所以收房時先要審查相關文件,確認房屋已經具備交付條件之後,才能進一步進行驗房、結算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視,尤其提示您要看原件而不是複印件。
  2.《建築工程竣工驗收備案表》是最重要的文件,收房時不能只看開發商有沒有這張《備案 表》,一定還要仔細察看各個分項有沒有都備案。它是收房的前提,即使開發商做得再好,如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標准,您有權拒絕收房。 
  3.對于這些文件,一方面要驗收它有沒有,另一方面也要看驗收這些文件取得的合法性。
  4.如果開發商拒絕出示這些證明文件、或文件不全,您可按購房合同第十一條,要求開發商 簽收“關于出賣人拒絕出示《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》、《建築工程竣工驗收備案表》的責任確認函”。
  5. 提醒您:《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和管線分布竣工圖,您可帶走,作爲證據資料保存。
  6. 如果開發商不能提供上述相關文件,購房人有權拒絕收房,由此産生的延期交房的責任由開發商承擔。】
  三、房屋檢驗
  收房過程中必須要掌握一個原則:“先驗後收”。即購房者一定要先驗收房屋(包括驗收交房必須的文件),要先驗房後繳費,按交樓標准查驗樓房狀況,之後才繳納入住前的相應費用,確認無誤後再簽署收房文件。先驗後收”不僅是符合商業慣例的,而且也是有法律依據的。房屋的對價是房款,消費者只要付清房款,或者按照合同約定支付相應比例的價款,就履行了合同的義務,開發商就應該交房。而在房屋交付以前,業主有權先驗收房屋。如果發展商非要簽字後才讓收樓,則可采取變通方法,在收樓文件中注明“房內情況未看”或“屋內情況未明”或“未驗房”等字樣。在收樓之前一定要注意記好房子工程質量的保修期限,在了解到各種項目的保修期後,最好能與收樓時發展商交付的《住宅質量保證書》的各項內容逐一對照,並根據建委出具的竣工驗收文件發出的具體日期,計算出各項的保修到期時間。
  1.檢測房屋面積:
  要求開發商出具《實測面積測繪報告》,根據房屋土地管理局所屬的專業測量單位對每一套房屋面積進行核定所得實測面積,核對其與銷售面積是否存在誤差,誤差率的範圍有多大;若實測面積誤差超出3%,可以中止收房。
  2.檢驗房屋質量:
  購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質量,主要可從以下幾方面入手:
  (一) 房屋本身的質量
  (二)景觀綠化、小區配套、設施標准等配套設施是否符合合同約定。
  (三)安裝管道、管件、門窗質量 。
  【特別提示:
  1. 一定要掌握“先驗後收”的原則。
  2. 如果開發商拒絕先驗房後辦理其他交付手續,則購房者可要求開發商簽收“關于出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函”後中止辦理手續。
  3. 購房者應了解公攤面積及相關知識,防止開發商侵占。
  4. 若發現有質量問題,開發商應限期維修,購房者應要求開發商簽定書面函件,由此導致業主逾期入住的,開發商應承擔違約責任。
  5. 只要按照合同約定購房者已經完全履行了合同的義務,開發商就應該無條件交房,否則應視爲開發商違約,如果開發商拒不交房,應承擔逾期交房的責任。開發商無權以“未繳納相關費用”等任何理由而拒絕交房。
  6. 不要將樣板房標准作爲現實標准,除非開發商將有關裝修標准按樣板間標准在合同中明確下來。 】
  四、新房驗收的最終結果
  1、 房屋檢驗沒有問題的:按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關文件。在這個記錄表上,應把檢驗情況逐一記錄,凡是無法確認的事項,則不記錄或寫上“暫不清楚”、“無法認定”等字樣。若發現問題,則如實記錄下來,並要求發展商限期處理。
  2、 如有不滿意的地方,可提出意見並將意見填寫在《驗房交接表》中,作爲書面依據,如發展商未准備有關表格,買家應另以書面形式將意見送交發展商。
  3. 發現問題,買賣雙方可協商解決,如屬可整修內容,應協商並簽署有關整改維修文件,約定下次驗收時間(一般不超過30天)。
  4. 對發現的問題要詳細在驗樓表上予以注明,如果確實屬于不能收樓的,要詳細寫明不予收樓的原因並要求開發商簽字、蓋章。
  【特別提示:
  1. 驗房後要堅持的原則:只要發現問題,不管大小,都要在相關文件或表格中記錄下來,而不管開發商陪同的收房人員如何花言巧語;如果樓盤根本就沒准備驗收登記表,則應自備紙筆,一一記錄。
  2. 物業公司的行爲代表不了開發商(除非有明確書面授權),因此不要就房屋質量的問題與物業公司簽署文件。
  3、驗收房屋發現問題時,一定要開發商蓋章確認,約定處理方案。
  4、如果開發商拒絕蓋章確認房屋存在的問題,一定要取得證據,證明不是買房人不按時收房,而是開發商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。】
  五、收樓程序
  1開發商應首先出示《建築工程竣工驗收備案表》,向住戶發放《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》及各種相關驗收表格,如《住戶驗房交接表》(房間功能分區及標的物詳列各項驗收內容,如客廳樓板、陽台地面等等)與驗收意見表(如《樓宇驗收記錄表》);
  2買家繳交身份證複印件、收樓通知書,領取房屋鑰匙,並由商家接待人員帶領,到所購樓房依雙方約定的交樓標准查驗樓房狀況;
  3依原合同約定標准驗樓;
  4驗完樓後,買家按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》,同時將水表、電表底數抄在指定表格(一般附在《驗房交接表》中);如有不滿意的地方,可提出意見並將意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中,作爲書面依據,如開發商未准備有關表格,買家應另以書面形式將意見送交發展商。
  5根據買家意見,買賣雙方協商解決辦法,如屬可整改內容,應協商並簽署有關整改維修文件,約定下次驗收時間,一般不應超過30天;
  6如買家對樓房基本滿意,應在《住戶驗房交接表》上簽字認可。
  7辦理入住手續
  1)換發票、繳交各項入住相關費用;
  2)填寫《住戶檔案表》、《入住協議》、《消防責任書》等表格;
  3)領取《住戶手冊》、《服務指南》等各種入住手冊及贈送物品。
  驗房過程
  從物業處拿鑰匙,分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠程抄表另)等幾把。接著就可以同物業人員一起去房子裏了。(記得拿那些工具哦)開發商在爲業主辦理入住手續時喜歡 “無證可依”!購房者在辦理入住手續時要加倍小心,不要草草看房,輕易簽字,以致裝修入住後發現問題時開發商找借口推诿責任。驗房時要帶好筆、紙、卷尺、直尺、小刀片、照相機等,便于測量、記錄、取證,主要應檢查以下內容:
  1)詳細檢查房屋質量,包括門窗、陽台等部位有無開裂現象;(陽台裂縫危險大)
  A、檢查房屋有無裂縫。首先要仔細查看房屋主臥及客廳靠近露台的地面和頂上有無裂縫,沒有裂縫最好,如有裂縫,要看是什麽樣的裂縫。一般來說,與房間橫梁平行的裂縫,雖屬質量問題,但基本不存在危險,修補後不會妨礙使用。若裂縫與牆角呈45度斜角或與橫梁垂直,說明該房屋沉降嚴重,存在結構性質量問題。其次要看露台處的兩側牆面是否有裂縫,若有裂縫也屬嚴重的質量問題。最後看承重牆是否有裂縫,若裂縫貫穿整個牆面且穿到背後,表示該房存在危險隱患,對這類房屋,購買者一定不能報僥幸心理。
  B、檢查房屋有無傾斜。雖然檢測房屋的傾斜度需用專門的儀器,但購房者用目測的方法從四周不同角度,遠近距離仔細觀測也能基本上發現問題。有時,可在房頂上用細繩栓上一重物,貼牆放下至牆腳,從四周檢查其傾斜程度。提示:由于新房子空關時間較長,在門窗軌道裏會有一些灰塵和建築垃圾,所以切不可很沖動,用蠻力推拉門窗,一感覺有阻塞感的時候,仔細查看一下,用掃帚清楚後就可以看了
  2)檢查牆體平整度、是否滲水、是否有裂縫
  檢查房屋有無滲漏。購房者要注意察看房屋的地面和頂層滲水情況,要仔細檢查房屋牆面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰的現象,這些都是滲漏的迹象。還應察看廚房、衛生間、陽台的頂部和管道接口是否滲漏。驗收房屋最好在下過大雨之後,可在交房之前要求物業公司工作人員一同前往,把廚房、衛生間的水放一放,過兩天再來察看是否會滲漏。
  牆壁:環視牆身或用手觸摸,便可看出牆面是否平整潔淨,注意相關位置要留有空調管孔,這些基本上是要靠我們的眼睛去觀察。基本檢驗程序是一看二敲三鑿.
  【提示:特別是查看一些牆體是否有水迹,特別是一些山牆、廚房衛生頂面、外牆等地方,如有的話,務必盡快查明原因。】
  3)、驗門窗
  這裏猶其以驗收窗爲主。驗收的關鍵一點是驗收窗和陽台門的的密封性。窗的密封存性驗收最麻煩的一點是,只有在大雨天方能試出好壞。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點來證實。陽台門一般要看陽台門的內外的水平差度。曾經看過一種情況,陽台的水平與室內的水平竟然是一樣的,這樣,就很難避免在大雨天雨水滲進的問題了。
  門窗:用手按門窗套不應有空洞和軟彈的感覺,直角接合部是否嚴密,表面是否光潔,不上鎖是否會自動關上或打開,目測一下四角是否呈直角,門窗套及門面上有無釘眼、氣泡或明顯色差。用水管噴射外牆10分鍾或以上,然後看窗台上會否出現水漬。此外,還要留意窗台雲石是否崩裂,可用手輕觸窗台,以不刮手爲原則。
  4)仔細檢查地面有無空殼開裂情況。
  【提示:如有空鼓,一定要責成陪同物業人員盡快修複,否則在裝修中會很容易打穿樓板,妨礙鄰裏關系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。
  地板:看看地板是否起翹,聽聽地板是否空心,地板鋪設修邊也不容忽視,尤其角位及近門位置,宜多加留意。留意地板有無明顯的縫隙和不平整,地板與踢腳板結合部是否密合,在每個房間裏慢慢地走一遍,仔細聽聽有無“吱咯吱咯”的響聲。】
  5)、驗地平
  其實驗收這個,對于普遍用戶是有一定難度的。驗地平就是測量一下離門口最遠的室內地面與門口內地面的水平誤差。驗這個,很多時候也可以體現發展商的建築質量。
  因爲作爲業主方,根本是不可能去驗收主體結構的。那麽就只能從這些細節來看質量了。測量的方法如果你不嫌麻煩,那麽方法也是挺簡單的。
  去五金店買一條小的透明水管,長度約爲20米左右吧,然後注滿水。先在門口離地面0.5米或1米處畫一個標志。然後把水管的水位調至這個標志高度,並找個人固定在這個位置。然後把水管的另一端移至離門口最遠處的室內。然後看水管在該處的高度,然後再做一個標志。然後用尺測量一下這個標志的離地高度是多少。這兩個高度差就是房屋的水平差。你也可以通過這種辦法如此類推,測量出全屋的水平差度。
  一般來說,如果差異在2厘米左右是正常的,3厘米在可以接受的範疇。如果出這個範圍,你就得注意了。我見過最嚴重的水平差度達到7厘米的,測量後我還以爲我測量錯了呢。以上工作是有點煩瑣的,如果你有朋友擁有激光掃平儀(當然,這個一定要大型專業公司才有的設備了)這個問題就好解決多了。
  6)水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵,盡可能讓水流大一點、急一點,一來看看水壓,二來試試排水速度。(一般新房子會配一個簡易龍頭給業主)。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。 提示您:關閉分閘,檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。 供水、供電、煤氣、電話線、閉路電視線是否暢通到位。要檢查強電、弱電的垂直距離是否超過一米,距離達不到要求,日後會影響電視的收看效果(這一點經常被忽略)。
  驗電線,除了看看是否通了電外,主要是看是不是電線是否符合國標質量。再就是電線的截面面積是否符合要求。一般來說,家裏的電線不應低于2.5平方,空調線更應達到4平方,否則使用空調時,容易過熱變軟。當然,這是一種理想的配置,多數土建的電線會差一個等級。
  7)驗收下水情況,先用面盆盛水,再向各個下水處灌水,分別是台盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生及陽台地漏等,基本是每個下水口應灌入兩盆水左右,應聽到咕噜噜的聲音和表面無積水。
  廚房:在安裝洗菜池的管口裏反複地裝水、檢驗水管是否無異物堵塞。檢查衛生間的排水情況。看水是否能通暢無阻地排向出水口,否則將給今後的居住帶來不便或增加裝修改造費用。
  【提示:做好這些後,確認沒問題,要盡快將這些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑料袋罩著水口,再加以捆實,而象地漏等下水需要塞實(記得留一可拉扯掉的位置)。】
  8)驗收地面下水情況。在廁衛放水,淺淺就行了(約高2cm)。然後約好樓下的業主在24小時後查看其家廁衛的天花。
  衛生間:檢查衛生間的上下水管道,看看排水管道排水是否順暢,上水管是否存在滲漏現象,對坐便器的下水檢查則最好反複多次的進行排水試驗,看看排水效果,如有“咕咚”的聲音則是正常,另外坐便器與地面應有膨脹螺栓固定並用硅酮膠密封(不得用水泥密封)。
  【提示:在全部用完水後,應再打開水表,看清楚水表數字,記錄下來,同時要記錄電表數字。還有一種情況,不過就與驗收沒關了。那就是看看排汙管是否有蓄水防臭彎頭。按照經驗而言,如果排汙管沒有蓄水防臭彎頭,那麽整體房屋質量也就得打十二分的精神了。爲什麽排汙管需要這種彎頭,因爲彎頭會蓄水,這樣來自下層管道的臭味氣味就會被擋在這層之下。而沒有彎頭的話,洗衣間和廁所的排水口就會散發一種異味。也許會有發展商會認爲用防臭地漏就行了,工程的實踐證明,防臭地漏遠遠不能滿足實際需要。而正因爲這種小地方,往往最能體現建築商的施工質量的。】
  9)測量一下樓宇的層高,用5米卷尺即可,采樣數據來源地點與具體數據,最好把水表、電表數字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上,同時把一些驗收房子的數據和問題寫在物業公司提供的紙張上。
  建築層高爲2.8米,實際高度不宜低于2.6米,層高3米的實際高度不宜低于2.75米,住宅層高不能低于2.8米。
  10)核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏、品牌、數量是否相符,落實相關産品的售後維護期及保修工作歸誰作,明確這些權限。
  【提示:通常在這方面,應該沒什麽大問題,但是確實要仔細核實。】
  11) 房屋面積的核定:任何商品房在交付使用時,必須經有資質的專業測量單位對每一套房屋面積進行核定,得出實測面積。因此,自己驗收時,只要將這個實測面積與合同中約定的面積進行核對,即可得知面積有無誤差。誤差較大的,應及時向開發商提出並協商解決辦法。
  好了,檢查完這些工作,如果沒問題的話,那就交錢去吧;若有問題,需要同物業人員確定解決方案和解決日期,看解決結果是否影響收房,若影響,需要進行交涉了。若驗收合格,購房者須在《房屋驗收交接單》上簽字認可,領取房屋鑰匙和《住戶手冊》等資料,同時須按管理處的統一規定,繳納有關費用。若驗收不合格,購房者也應將不足事項明確記錄在交接單上,可暫不辦理收樓入住手續,再次收樓時間由雙方另行約定。
  ★ 【驗房自備工具】★
  1)1只塑料洗臉盆(通水)--用于驗收下水管道是否堵塞,但不可以測試管道密合狀況及管壁壓力
  2)1只小榔頭或小鋼球(輕敲或滾動)--用于驗收房子牆體與地面是否空鼓
  3)1只塞尺--用于測裂縫的寬度
  4)1只5米卷尺--用于測量房子的淨高
  5)1只萬用表---用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通
  6)1只計算器---用于計算數據
  7)1只筆--用于簽字
  8)1把掃帚--用于打掃室內衛生
  9)2只小凳子和一些報紙、塑料帶,包裝繩--用于時間長,可休息一下及預先封閉下水管道。
  10)一本信簽紙----隨時就收樓過程中發現的問題進行書面登記,並有雙方簽字確認.
  驗收不合格如何處理?
  在房屋接管驗收中發現質量問題,可根據其對房屋不同的影響程度分別處理:
  1)影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題,必須約定期限由建設單位負責進行加固補強維修,直至合格。影響相鄰房屋的安全問題,由建設單位負責處理。
  2)對于不影響房屋和設備使用安全的質量問題,可約定期限由建設單位負責維修,也可采取費用補償的辦法,由接管單位處理。
  3)拿著交房清單去驗房 不符合標准可退房
  (首先,開發商出具的《證明》是不能替代《北京市建設工程竣工驗收備案表》作爲交房條件。
  你在與開發商簽訂的《商品房買賣合同》第八條約定的交房條件爲該商品房在具備《北京市建設工程竣工驗收備案表》後方可交付房屋。根據國務院《建設工程質量管理條例》及建設部《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》、《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定》、《北京市工程竣工驗收備案管理暫行規定》、《中華人民共和國消防法》及其他相關法律、法規的規定,建設工程必須經建設單位、勘查單位、設計單位、施工單位、監理單位驗收合格後且經公安消防部門、環保部門、人防部門以及其他法律、法規規定的部門認可(以上述部門出具的認可文件或准許使用文件爲准)後,依法向政府建設工程竣工備案主管部門辦理建設工程竣工驗收備案手續,該建設工程經政府建設工程竣工備案主管部門對開發商申報資料等審查後決定同意備案或責令建設單位重新辦理竣工驗收。所以開發商出具的該建設工程僅已經建設單位、勘查單位、設計單位、施工單位、監理單位驗收合格且正在比辦理竣工驗收手續的證明並不是該建設工程已驗收合格且依法辦理完畢建設工程竣工驗收備案手續的法律憑證,此外該《證明》也不是《商品房買賣合同》第八條約定的交房條件。所以開發商在沒有依法到政府有關部門辦理完畢全部竣工驗收備案手續且取得《北京市建設工程竣工驗收備案表》的前提下交付房屋,違反了國家相關法律、法規規定和《商品房買賣合同》約定的房屋交付條件。根據《商品房買賣合同》第十一條規定及第九條規定你有權拒絕接收房屋並有權按照合同約定追究開發商逾期交房的違約責任。
  第二,開發商單方規定以購房者先行支付契稅、公共維修基金、預交物業管理費等費用爲房屋交付的前提條件違反了國家有關法規規定及合同約定。
  根據建設部《商品房住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第七條規定“房地産開發企業向用戶交付商品房時,應當有交付驗收手續,並有用戶對住宅設備、設施的正常運行簽字認可。”、《商品房買賣合同》第十一條規定:“商品房達到交付使用條件後,出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時,出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件,並簽署房屋交接單。所購商品房爲住宅的,出賣人還應需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全,買受人有權拒絕交接,由此産生的延期交房責任由出賣人承擔。”。此外,出賣人(或出賣人委托物業管理公司辦理房屋入住手續)向買受人交付房屋是出賣人履行法律及《商品房買賣合同》的約定房屋交付義務,此時買受人與第三方物業管理公司無任何意義上的法律關系。買受人在與出賣人辦理完畢房屋交接手續後,也即該房屋的權利、義務及風險等轉至由買受人承擔。買受人與物業管理公司簽署《前期物業管理委托協議》或《物業管理委托合同》時,即買受人與物業管理公司存在了物業管理委托法律關系,買受人作爲業主應按照《房屋使用、維修、物業管理公約》及《物業管理委托合同》規定向物業管理公司交納物業管理費等費用。
  此外,根據根據有關契稅及公共維修基金法規規定,買受人作爲契稅法定納稅義務人及公共維修基金交納者負有依法納稅和交納公共維修基金的義務,買受人也可以委托出賣人或物業管理公司或其他第三人交納有關稅費。
  總之,出賣人或物業管理公司以買受人不交納有關稅費及物業管理費等費用而拒絕交付房屋顯然是錯誤的,但是若買受人自願委托出賣人或物業管理公司代收代繳有關稅費法律並不禁止。
  物業管理相關事項
  一、合同、權利和義務
  1, 按稅國房字(1999)185號文要求,業主應與物業公司簽定由市國土房管局監制的《物業管理服務合同》確定雙方的權利和義務。別以爲每月每平方米不過幾元錢,買得起當然住得起,您要看清,您以後要交納的物業管理費到底由哪些方面構成,清潔費、保安費、綠化費是怎麽核定的,要讓物業管理公司說得清清楚楚、明明白白,還有,您的小區物業管理公司的資質最好還是考察一下,到底具備不具備您要求的管理標准,別在今後的管理當中給您造成不必要的麻煩,如果提前認識這家公司,在今後成立業主委員會的時候您能做到知己知彼。
  2, 從收樓書注明的收樓日算起,物業有一年的保修期,在此期間,開發商將對物業因施工造成各種質量問題進行維修。
  二、物業繳費
  1, 當月管理費。
  2, 其他費用有小車、摩托車、單車保管費;代繳水、電、煤氣費的保證金(或叫周轉金)等等。
  3, 而業主在簽合同的同時,還要支付一筆一次性的管理費用,但千萬要記住,這些管理費用中是不包括供水、供電一戶一表(含抄表裝置)
  設備費、信報箱與通郵費、電話管線費、裝修管理費等。驗收中發現質量問題應明確記錄在案,督促建設施工單位修整改進。
  注1:標價牌上未列示的收費項目,業主可拒付並向有關部門投訴。
  注2:契稅、印花稅、交易管理費、房屋測繪費、辦證綜合費、契證工本費,以及物業管理的動(靜)態維修基金、水費周轉金、管道煤氣報裝費、有線電視初裝費及維護費、物業管理費、公攤電費等,應按照國土房管部門、物價局的相關文件或批文爲依據收費。
  附件A:《商品住宅質量保證書》
  1、 工程質量監督部門核驗的質量等級;
  2、 地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修;
  3、 正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期;
  4、 用戶報修的單位,答複和處理的時限。
  《住宅使用說明書》
  1、 開發單位、設計單位、施工單位,委托監理的應注明監理單位;
  2、 結構類型;
  3、 裝修、裝飾注意事項;
  4、 水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明;
  5、 有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項;
  6、 防水層、陽台等部位注意事項的說明;
  7、 其他須說明的問題。
  附件B:住宅用電標准
  住宅中“用電設施"”是否達到使用要求,要依據國家對住宅電氣的設計標准加以判別。1996年6月1日,建設部頒布了新的國家標准,不過,該標准只是一個最低要求,下面列舉一些重要配電項目的國家標准,以便購房者參考。
  一般兩居室(及兩居室以上)住宅的設計用電負荷最小爲4.0Kw,電表規格爲10(40)A。住宅供電系統的設計,應符合下列基本安全要求:
  1、 電氣線路應采用符合安全和防火要求的敷設方法配線,導線應采用銅線;每套住宅進戶線截面不應小于10平方米毫米。
  2、 每套住宅的空調電源插座、電源插座與照明應分路設計;廚房電源插座和衛生間電源插座宜設置獨立回路。
  3、 除空調電源插座外,其它電源插座電路應設置漏電保護裝置。
  4、 每套住宅應設總的斷路器。
  5、 衛生間應作局部等電位聯結。
  附件C:怎樣自測房屋面積
  近年來,關于商品房面積的糾紛愈來愈多,歸根到底是一些不法開發商“玩弄面積貓兒膩”所致。因爲,我們在買房時,一般是由房産商提供現成的房屋面積數據。那麽如何做到“心中有數?爲此,向大家介紹自測商品房面積的方法。
  工具:普通皮尺、計算器。
  注意:測算是指測量和計算兩個不同步驟。
  測量:主要是量取住宅的實際尺寸。
  步驟一:獲取詳細的標准層或自家所在樓層平面圖。
  根據詳細的住宅平面圖測量和計算才能方便而准確。平面圖中應包括住宅的主要數據有:各房間的軸線尺寸(即承重牆或柱的中心線之間的尺寸)和外牆的總尺寸,即兩道尺寸線,還有各房間的使用面積。大部分住戶都在標准層,測量和計算主要根據標准層圖紙和面積。如果住宅所在樓層較爲特殊,如底層、頂層,則要用所在樓層的圖紙。爲了測算一戶面積,可以不對全樓的面積進行測算。
  步驟二:測量和計算自家內部使用面積和建築面積。
  使用面積的測算。對房間內部測量所得到的尺寸,是房間軸線尺寸減去牆體厚度和抹面厚度的尺寸,不能作爲面積中的尺寸。也就是說,根據這個尺寸算出的面積並非是使用面積。使用面積是按軸線尺寸除去結構厚度尺寸的房間內部尺寸計算的。一般來說,承重牆體是磚牆時,結構厚24cm,寒冷地區外牆結構厚度爲37cm,混凝土牆結構厚度20cm或16cm,非承重牆12cm、10cm、8cm不等。一般來說,軸線位于牆體的中間,中間兩側各爲半個牆厚。白灰抹面厚度一般爲2~3cm(具體圖紙中應標注)。
  如果誤差接近或超過20cm則可能有問題。測量出房間兩個方向的內部尺寸,相乘即得房間使用面積。門窗洞口的面積不計入使用面積。
  各房間(包括:門廳、過道、廳、臥室、廚房、衛生間、儲藏室、壁櫃、陽台等非固定結構圍成的空間)使用面積之和爲住宅總使用面積。
  住宅內建築面積的測算,將自家住宅與別家、公共部分的相接處沿軸線分開,自家軸線之間的總面積爲住宅內的總建築面積。其計算方法,一種是將總使用面積再加上各段牆體的結構面積;一種是直接計算自家軸線所圍成的幾何圖形面積。但住宅內的總建築面積在圖紙中一般不標注,沒有實質意義,僅供下一步計算整套住宅建築面積使用。
  附件:D銷售面積如何計算
  一、根據建設部《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》(試行),結合本市實際情況,制定本暫行規定。
  二、商品房建築面積應按國家現行的《建築面積計算規則》按國家經委《建築面積計算規則》進行計算。
  三、商品房按“套”或“單元”出售,商品房的銷售面積爲套內或單元內建築面積(以下簡稱套內建築面積)與應分攤的公用建築面積之和。商品房銷售面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積
  四、套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積。
  (一)套內的使用面積
  住宅套內的使用面積,按《住宅建設設計規範》(GBJ96--86)第2.5.2條建設部住宅建築設計規範的規定計算。其他建築可參照上述規範或按專用建築設計規範計算。
  (二)套內牆體面積
  商品房各套內使用空間周圍的維護或承重牆體,分爲共用牆及非共用牆兩種。共用牆系指商品房各套之間分隔牆、套與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)。共用牆牆體水平投影面積的一半計入套內牆體面積。非公用牆牆體水平投影面積全部計入套內牆體面積。
  (三)陽台建築面積,按國家現行《建築面積計算規則》進行計算。
  1.封閉式的陽台,按其外圍水平投影面積計算建築面積;
  2.挑陽台(底陽台)按其底板水平投影面積的一半計算建築面積;
  3.凹陽台按其淨面積(含擋板牆牆體面積)的一半計算建築面積;
  4.半挑半凹陽台,挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建築面積,凹進部分按其淨面積的一半計算建築面積。
  五、公用建築面積分攤原則。
  (一)商品房公用建築面積的分攤以幢爲單位。每套商品房應分攤的公用建築面積按其套內建築面積占該幢樓各套套內建築面積之和的比例確定。
  (二)爲整幢商品房服務的公用建築面積,由該幢樓各套商品房分攤;爲局部範圍服務的公用建築面積,由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建築面積的,分別計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建築面積,爲各次分攤的公用建築面積之和。
  (三)公用建築面積分攤後,不劃分各套商品房攤得建築面積的具體部位,任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。
  六、可分攤的公用建築面積。
  (一)大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上爲該建築服務的專用設備用房。
  (二)套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆(包括山牆)牆體水平投影面積的一半。
  七、不應計入的公用建築空間。
  (一)作爲人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、單獨具備使用功能的獨立使用空間。
  (二)售房單位自營、自用的房屋。
  八、其它購房人受益的非經營性用房,需要進行分攤的,應在銷(預)售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建築面積。
  九、分攤公用建築面積的計算方法。 分攤的公用建築面積=套內建築面積×公用建築面積分攤系數 公用建築分攤系數=公用建築面積/套內建築面積之和 公用建築面積=整幢建築的建築面積-套內建築面積之和-不應分攤的建築面積
  十、售房單位在銷(預)售商品房時,在銷(預)售合同(含補充協議)中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建築面積及公用建築部位。
  十一、建築項目部分竣工,售房單位申請對已竣工商品房銷售面積進行計算,因分攤的部分公用建築或參加分攤的其他商品房尚未竣工,需要以規劃批准的建築面積爲依據的,要經房屋土地管理部門同意,並需書面承諾:對于先行計算的商品房銷售面積,在建設項目全部竣工後,與房屋土地管理部門最終實測的結果相比,面積增加的,應維持已結算的房價不變;面積減少的,售房單位應按實際售價退款。
  十二、商品房如按整層或整樓門銷售,其銷售面積包括本層或本樓門公用建築面積的,不參加其他樓層(樓門)相同公用建築面積的分攤;其公用建築面積亦不被其他樓層或樓門分攤。其他公用建築面積的分攤,按本規定執行。任何人不得侵占或改變全樓公用建築空間(包括整層、整樓門銷售面積中含有的公用建築面積)原始設計的使用功能。
  十三、樓房按套計算建築面積的,參照本規定;單位按房改政策及價格出售的公有住房,不適用本規定。
  十四、商品房銷售面積的測繪,按《北京市商品房(樓房)測繪技術規定》執行北京市商品房(樓房)測繪技術規定。
  十五、本規定由市房屋土地管理局解釋。
  十六、本規定下發之日起實行。《關于我市銷售商品房有關測繪口徑的通知》同時廢止。
  入住驗收如何看待樓板和牆體裂縫
  裂縫問題一直是業主和開發商産生糾紛的因素之一,一般情況下裂縫從産生部位看分爲牆體裂縫和樓板裂縫。從裂縫産生的原因又分爲沉降、溫度應力、建築材料、混凝土配合比、設計不完善、未認真執行相關施工工藝標准等幾種。那麽作爲業主怎麽看待裂縫問題,房屋出現裂縫是不是就可以作爲拒收房屋的理由呢?目前大多數業主在簽署商品房買賣合同時都會把開發商提供建築工程竣工備案表作爲房屋交付使用的條件。筆者認爲如果開發商已取得《北京市建築工程竣工驗收備案表》,說明該小區的房屋和相應的配套設施已達到交付使用的條件。如果購房人對該表的內容有異議的話,可以申請有關部門對該表的內容作出解釋,必要時可以提出行政訴訟。但以此爲理由不接收房屋,一般情況下即使打官司業主也會敗訴的。那麽是不是出現了這種情況業主就只能認倒黴了,根據最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋第十三條的規定:“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修複責任;出賣人拒絕修複或者在合理期限內拖延修複的,買受人可以自行或者委托他人修複。修複費用及修複期間造成的其他損失由出賣人承擔。”同時根據《城市房地産開發經營管理條例》第三十二條:“商品房交付使用後,購買人認爲主體結構質量不合格的,可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗,確屬主體結構質量不合格的,購買人有權退房;給購買人造成損失的,房地産開發企業應當依法承擔賠償責任。” 《商品房銷售管理辦法》第三十五條:“商品房交付使用後,買受人認爲主體結構質量不合格的,可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗,確屬主體結構質量不合格的,買受人有權退房;給買受人造成損失的,房地産開發企業應當依法承擔賠償責任。”可見即使業主與開發商之間完成了房屋交付使用行爲,業主依然有權利根據房屋質量問題向開發商提出維修及索賠要求。
  那麽什麽樣的情況下的裂縫才算比較嚴重的質量問題呢?
  業主應當將著眼點放在房屋的安全性、使用性和耐久性方面,至于表面的觀感,完全可以通過二次裝修采取有針對性的技術措施予以解決。因此入住驗收時,業主重點應該 ①.檢查房屋外牆是否有裂縫(有漏水的隱患)。 ②.承重牆是否有裂縫,裂縫是否貫穿整個牆面且穿到背後,是否有傾斜性裂縫(有結構安全隱患)。 ③.承重牆是否有貫穿裂縫且在不同樓層牆體的同一位置均出現有方向、有規則的裂縫(有結構安全隱患)。 ④.檢查樓板(地面和頂板)是否有對穿型裂縫(與房屋橫梁平行的裂縫),根據《混凝土結構工程施工質量驗收規範》第8.1.1條規定,裂縫寬度在現行設計規範允許範圍(0.3mm)內屬一般缺陷,不影響現澆板的承載能力。但裂縫對結構的耐久性有不利影響。 ⑤.檢查樓板(地面和頂板)是否有受力裂縫,這種情況一般出現在支座處的板面,或板中部的板底。此類裂縫一般表示爲與牆角呈45°的裂縫、與橫梁垂直的裂縫等,這種裂縫往往不對穿,形狀外寬內窄。應該說這類裂縫往往對結構安全和耐久性都有影響,是需要業主認真對待的。 ⑥.陽台、雨蓬等懸挑結構板是否有貫穿裂縫(有結構安全隱患)

作者:不詳 來源:網絡

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