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五星級酒店籌建設計施工的總體規劃

時間:2010-1-22 12:44:00 點擊:5404

  核心提示:一、目前高星級酒店新建籌遍存在的幾種現狀:1、投資方不懂酒店,所聘請的籌建負責人也只是親信仍然不懂酒店,酒店整個籌建就是在一個懵懵懂懂的狀態中進行,膽大!可怕!2、投資方聘請了酒店專業管理人員做籌建總經理,但往往請到的都是在某某酒店任職的總經理,其強項是酒店建成後的經營管理,對于前期工程籌建仍然似雲...

一、目前高星級酒店新建籌遍存在的幾種現狀:

1、投資方不懂酒店,所聘請的籌建負責人也只是親信仍然不懂酒店,酒店整個籌建就是在一個懵懵懂懂的狀態中進行,膽大!可怕!

2、投資方聘請了酒店專業管理人員做籌建總經理,但往往請到的都是在某某酒店任職的總經理,其強項是酒店建成後的經營管理,對于前期工程籌建仍然似雲似霧;

3、投資方與酒店管理公司(暫定爲國內某品牌)簽定籌建、籌備合同,這種就要好些了。由酒店管理公司制定酒店可行性研究報告、提出酒店籌建總體計劃,前期因爲費用的因素,管理公司往往只派出工程總監,與投資方確定的酒店專業設計公司、建築設計院三方共同參與進行酒店建築及裝飾施工設計。

前期籌建階段:最關鍵的是工程總監了,工程總監一般是在酒店從工程部經理做上來的,對于酒店的幾大硬件設備非常清楚,強項應該是設備的選型、維修、保養、運行成本控制方面,但對于酒店各功能區的布局設計等具體細節,如廚房配合餐飲接待量需要多大面積、廚房與餐廳流線怎麽考慮合適、用電負荷多大、水龍頭要布置到哪些位置、炒竈需要多少口才夠,配合著會議接待規模,其餐飲大廳需要多大面積、餐飲包房需要多少合適,前廳大堂商務中心、商場、營銷辦公室,KTV及桑拿吧台、工作間、技師房等放置在哪裏最合適、各考慮設計多少間等等具體細節,就還得征求其他餐飲總監、房務總監、娛樂總監的意見了。因此,在前期圖紙設計過程中,在前線的工程總監還得和家裏的管理公司密切協作。

籌備階段:由酒店管理公司增派管理團隊,一般規模爲:帶隊總經理、房務總監、餐飲總監、娛樂總監、人力資源部經理、培訓部經理等,加上初期派駐的工程總監,共有六、七人。

投資方一般需支付給酒店管理公司的費用:

①籌建期間(18個月):酒店管理公司單獨收取的管理費用:一般10萬/月,派駐工程總監10000元/月的工資,吃住700元/月,通訊500元/月的標准,該工程總監個人小計費用爲:20.16萬元,則籌建期間投資方需支付給酒店管理公司的費用合計爲:200.16萬元。

②籌備期間(5個月):酒店管理公司單獨收取的管理費用仍按10萬元/月收取,各總監8000元/月,經理5000元/月,則前期的工程總監加增派人員的工資爲:4.4萬/月,吃住3200元/月,通訊3000元/月,則人員小計費用:25.1萬元,則籌備期間投資方需支付的費用合計爲:75.1萬。

③投資方需支付給酒店管理公司的總費用爲:275.26萬元。

分析:聘請酒店管理公司的優點:獲得品牌效應、省心、省事,可加入該公司在全國(或全世界)的網絡預訂系統而獲得更多高端客源。作爲投資方來說,唯一弊端就是需要花費不少的錢。

4、投資方不聘請酒店管理公司,自己聘請專業的酒店籌建專家作爲籌建總經理,搭建酒店籌建部。這裏就要詳細說明一下對組成人員的要求了:

★籌建總經理(籌建部負責人):

①懂酒店土建、設備安裝、裝修工程施工組織、流程,各專業對口環節;

②做過酒店工程維修管理,懂酒店幾大硬件設備系統的基本配置、選型及市場狀況(中央空調、電梯、鍋爐、給排水、中水、強電、弱電、配發電、消防控制等系統);

③做過酒店全面的經營管理,知曉餐飲、娛樂、客房、會議等經營管理細節,明白酒店經營管理者的需求,明白客戶的各種消費需求,只有這樣才能做出真正符合酒店及客人需求的好設計;

④懂酒店的人力資源管理及財務管理,能很好地控制人力成本、酒店經營成本(餐飲原料、工程維修材料、能耗、財務費用、其他辦公費用等等);

⑤精通酒店星級評定標准;

⑥懂酒店基本設計,酒店整體平面功能布局,能夠和建築設計院及裝飾設計公司進行溝通,審定各建築及裝飾設計圖紙;

⑦能夠制作酒店投資概算、酒店經營預算、酒店投資回報分析;

⑧能夠制作酒店籌建施工總體規劃、施工進度計劃、各專業工種施工進場時間,各專業間的交叉配合、協調,現場工程問題的處理辦法,施工變更處理,施工成本控制等等;

★籌建部組員:

①土建工程師:要求具有高星級酒店建築施工經驗,能夠處理現場施工問題;

②結構工程師:要求具有高層建築結構施工經驗,能在符合規範的前提下,最大限度地控制鋼含量,對建築設計院的結構圖能夠提出優化建議,

③給排水工程師:要求具有高星級酒店給排水施工經驗,熟悉酒店中水系統,知曉相應施工材料,能夠處理現場施工問題;

④暖通工程師:要求具有高星級酒店暖通施工經驗,熟悉中央空調各類品牌,熟悉管道材料及末端設備的選型、基本市場價格,能夠處理現場施工問題;

⑤電氣工程師:要求具有高星級酒店電氣施工經驗,熟悉配發電、中央空調、電梯、泵房設備等大功率設備的用電配置,餐飲、會議、客房等經營場所的規範用電標准與實際需求的差距經驗等等;

⑥弱電工程師:要求具備高星級酒店弱電系統設計、施工經驗,熟悉高星級酒店的弱電項目配置,熟悉綜合布線、計算機網絡、程控交換機、樓宇自控、火災自動報警及消防聯動、安全監控報警、客房RCU智能控制(含VOD點播)、停車場管理、電子巡更、無線對講、衛星電視、電子信息顯示、多媒體會議、酒店管理等各系統的功能、配置、常用産品性價比。這裏稍羅嗦了一些,目的是說明最好別指望找一個既懂強電又

精通弱電的工程師。前面提到的給排水和暖通專業,較多都是水暖一肩挑;

 

二、酒店籌建的基本工作順序:

★酒店圖紙設計確定階段:

1、投資方招聘確定籌建總經理(暫定爲A);

2、確定酒店專業設計公司(暫定B);

3、投資方需根據綜合因素考慮酒店選址、所占地段在當地市政規劃中針對建築高度、容積率、綠化率、交通、日照等等方面的限制,由A負責出具《酒店設計任務書》;

4、由B參照《酒店設計任務書》完成《酒店概念設計》;

5、確定建築設計院(暫定爲C);

6、甲方A選定“地質勘察”單位,針對酒店所處地理位置進行地質勘察,獲取相關地質資料;

7、甲方A選定酒店系統集成公司(弱電公司,暫定爲D);

8、甲方將《酒店設計任務書》及《酒店概念設計》交給B、C、D,由C制作出《酒店方案設計》。該階段要求C需與B、D密切配合,由甲方A負責協調和溝通。該《方案設計》應包含的內容有:

①酒店項目用地面積、建築物占地面積、總建築面積、建築高度、基本功能項目、客房預計房間數、酒店建築容積率、綠化率、停車、道路交通、日照(尤其是北方城市)等等;

②酒店整體外觀效果圖、造型、景觀;

③酒店平面功能布局圖;

9、《方案設計》經甲方審定後由C繼續進行《初步設計》;

10、同時B也同步開始進行《室內裝飾設計》,B與C要密切配合,由A負責協調、溝通;

11、《初步設計》經甲方審定修改後,由C繼續進行《擴初設計》,該階段仍然需要B、D與C的密切配合,由甲方A負責協調、溝通;

12、由D開始進行《酒店弱電系統圖設計》,該階段仍需要與B、C進行溝通,由甲方A負責協調;

13、《擴初設計》完成後交甲方及有關市政部門審定;

14、甲方A將地質報告、甲方和市政部門《對擴初設計意見和批複》、市政配套的具體條件等資料遞交給C作爲《酒店施工圖設計》的依據。

15、C開始進行《酒店施工圖設計》工作;

16、甲方A選定土建、暖通、消防、幕牆等各施工單位,並選定酒店各系統設備:電梯、中央空調、鍋爐、配電設備、發電機、泵房設備、桑拿設備、泳池設備、洗衣房設備、中水設備、水蓄冷設備等等,其中涉及到需要預留預埋技術條件的設備,如電梯轎廂及井道尺寸、幕牆需預埋鋼構件等等技術數據,都需要通知設備廠家及時將圖紙、數據交與建築設計院C ;

17、C完成酒店施工圖後,由甲方A將施工圖發放給各乙方施工單位,並要求對施工圖紙中相關專業設計進行優化。

然後再由甲方A組織第一次施工圖紙會審,參加單位爲:甲方酒店籌建部、建築設計院C、酒店專業設計公司B、酒店系統集成公司D、土建施工單位、暖通施工單位、消防施工單位、幕牆施工單位、監理公司;

18、施工圖紙第一次會審後,C出具修改後的施工圖紙,和甲方A共同將施工圖紙送當地審圖中心進行審圖;

19、審圖合格後,由C出具至少8份以上圖紙送至甲方;

20、甲方A將施工圖紙發放給乙方相關施工單位;

★施工階段:

21、由甲方A牽頭制定酒店整體施工進度計劃,各專業施工進度計劃;

22、土建開始施工,出正負零時必須考慮預留足夠尺寸的設備吊裝口以及後澆帶;

23、B完成《酒店裝飾施工圖》,D完成《酒店弱電系統施工圖》;

24、甲方A組織進行第二次圖紙會審,參加單位及人員根據實際需解決問題而定;

25、土建施工過程中,建築設計院C須至施工現場解決技術問題(每周兩次或現場派駐,主要是解決結構方面的問題);

26、土建封頂;

27、消防、暖通、給排水、強電等按計劃開始施工,該階段甲方A負責現場各專業的施工組織、協調、監督管理;

28、按計劃進行幕牆施工;

29、消防、給排水管道打壓試水合格,暖通、強電施工完畢。初驗收;

30、地下層設備進場安裝,其他設備按計劃進場安裝;

31、幕牆施工完畢;

32、弱電施工按計劃開始、裝飾施工開始,二者施工需保持同步;

33、室內裝飾及弱電施工完畢。


說明:

1、 施工中還有很多的細節過程就不一一列舉了;

2、 這裏我沒有談到工程監理,按國家強制規定,必須簽訂一家監理公司,甲方籌建部中也應該有自己的監理工程師,對施工過程的監督,別指望別人,要靠自己。

作者:不詳 來源:網絡

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